2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點(diǎn)剖析1

　　建設(shè)資金和物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

　　住宅建設(shè)需要巨額資金，并要在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定。沒(méi)有一個(gè)國(guó)家是單靠政府或個(gè)人來(lái)解決的，都是動(dòng)員全社會(huì)的力量，建立多元化的投資體制，并采取多渠道的方式聚集和融通建房資金，來(lái)保持住宅建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　(一)新加坡政府解決住宅建設(shè)資金的主要渠道

　　1.住房公積金。中央公積金制度是政府為確保吸收社會(huì)資金，實(shí)現(xiàn)政府提出的“居者有其屋”計(jì)劃而制定的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃。

　　該制度是從1955年7月開(kāi)始建立的，同時(shí)還設(shè)定了中央公積金局，以保護(hù)公積金會(huì)員的合法權(quán)益，規(guī)劃和管理使用公積金儲(chǔ)蓄的行為。

　　規(guī)定任何一個(gè)雇員或受薪者，每月的工資必須有一定比例需要扣除，雇主也需要按雇員或受薪者工資的同樣比例，每月拿出一筆錢(qián)，統(tǒng)一存人中央公積金局。

　　公積金的用途主要有三個(gè)方面：其中80%作為日常生活費(fèi)用，即可用于購(gòu)買(mǎi)住房和付保險(xiǎn)費(fèi)(購(gòu)買(mǎi)組屋可動(dòng)用其中的六分之五);12%作為醫(yī)療費(fèi)用;8%作為特別費(fèi)用，即年老退休后享用。

　　由于公積金儲(chǔ)蓄的回報(bào)率低于公共住宅價(jià)格增長(zhǎng)率，大部分居民都選擇提取公積金購(gòu)買(mǎi)公共住宅，以期最大限度地從他們的儲(chǔ)蓄中取得回報(bào)，況且政府還對(duì)公共住宅在市場(chǎng)上再出售采取了放松措施。

　　這種強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄為政府住房金融活動(dòng)提供了巨額資本，也使參加公積金儲(chǔ)蓄的人能夠利用公積金購(gòu)買(mǎi)住房。目前，新加坡已有240萬(wàn)名公積金會(huì)員，250億新元存款，公積金已成為新加坡國(guó)民儲(chǔ)蓄的主要部分。

　　2.郵政儲(chǔ)蓄銀行資金。新加坡郵政儲(chǔ)蓄銀行是政府所有企業(yè)，其存款約占該國(guó)的60%左右。在1993年末，它就有122個(gè)支行，總存款額就達(dá)62.49億新元，其中相當(dāng)部分的資金投資于住宅建設(shè)，是建屋發(fā)展局間接融資的途徑。

　　另外，還有來(lái)自住房金融市場(chǎng)20%的直接份額。

　　3.國(guó)家住宅建設(shè)預(yù)算資金。建屋發(fā)展局住房建設(shè)的另一大部分資金是來(lái)自于國(guó)家住宅預(yù)算資金，享受優(yōu)厚補(bǔ)助，其中出租住房建設(shè)的貸款利率為7.75%，出售住房建設(shè)的貸款利率是6%，償還期分別在10年與60年以上。

　　該資金屬基建貸款，是列入政府預(yù)算的。1975～1985年間，政府對(duì)建屋發(fā)展局的基建投資從7.18億新元增加到38.55億新元，分別占政府開(kāi)發(fā)預(yù)算的33%和43%，同時(shí)政府用于彌補(bǔ)建屋發(fā)展局赤字的數(shù)額從600萬(wàn)新元增加到1.21億新元。

　　這些從政府得到的補(bǔ)貼主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的購(gòu)房補(bǔ)貼，其原則是住房越小，補(bǔ)貼比例越高：三房式44%，四房式33%，五房式27%，平均每套住房的補(bǔ)貼在3萬(wàn)新元左右。

　　4.建房協(xié)會(huì)和金融公司的住宅資金。建房協(xié)會(huì)和金融公司大部分資金運(yùn)用于住宅建設(shè)，僅1983年6月其住房建設(shè)貸款未償額達(dá)10.35億新元。

　　5.其他銀行住宅建設(shè)資金。除郵政儲(chǔ)蓄銀行以外，到1982年末，新加坡銀行機(jī)構(gòu)達(dá)118家，總資產(chǎn)1020億新元，1983年末的存款達(dá)242.37億新元，其中一定比例的資金運(yùn)用于住宅建設(shè)投資，僅1983年6月份對(duì)住房貸款就達(dá)4.25億新元。

　　(二)新加坡建立多元化的投資體制的主要表現(xiàn)

　　1.國(guó)家投資建設(shè)住宅。包括新加坡政府直接投資住宅建設(shè)的資金，國(guó)家提供的各種住宅補(bǔ)貼，以及提供給個(gè)人或建屋發(fā)展局的信貸資金，等等。

　　2.金融機(jī)構(gòu)投資建設(shè)住宅。這主要是郵政儲(chǔ)蓄銀行及其金融公司，這類機(jī)構(gòu)除直接投資建設(shè)住宅外，還為住宅建設(shè)提供大量的低利率貸款。

　　3.企業(yè)投資建設(shè)住宅。這是指企業(yè)通過(guò)自籌資金或建屋發(fā)展局、郵政儲(chǔ)蓄銀行貸款，從事盈利性或非盈利性的住宅投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這類企業(yè)主要是指住宅建設(shè)企業(yè)和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　另外。也有一些私人企業(yè)提供給本企業(yè)職工的住宅補(bǔ)貼或作為一種用于住宅的職工福利。

　　4.個(gè)人投資建房或購(gòu)房。這主要是個(gè)人或家庭用自己的資金或貸款，購(gòu)買(mǎi)和建造住宅。這類投資一般不以盈利為目的，大部分是解決自有住宅問(wèn)題。

　　另外，還有合作建房以及其他形式的投資建房，均為新加坡的住宅建設(shè)作出了一定貢獻(xiàn)。

　　(三)物業(yè)管理資金的來(lái)源

　　管理資金問(wèn)題是物業(yè)管理面臨的最大難題之一，也是管理正常運(yùn)行的基本保證。新加坡物業(yè)管理的資金主要來(lái)源于以下幾個(gè)途徑：

　　1.政府津貼。組屋內(nèi)的公共設(shè)施是城市公用設(shè)施的一部分，其正常運(yùn)行和維護(hù)管理由國(guó)家的建屋發(fā)展局承擔(dān)。新加坡政府為實(shí)施安居樂(lè)業(yè)的計(jì)劃，每年在政府開(kāi)發(fā)預(yù)算中劃出一定資金作為住宅區(qū)管理赤字的補(bǔ)貼。

　　2.建屋發(fā)展局在售屋、再售屋及租屋的利潤(rùn)中留下一筆費(fèi)用，作為物業(yè)管理資金，保證管理正常進(jìn)行。

　　3.管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)用主要途徑取之于業(yè)主或租戶，一般按單元收費(fèi)。管理費(fèi)一般由以下幾個(gè)部分組成：

　　(1)聘用管理員工的薪金及福利補(bǔ)貼等，約占管理費(fèi)總額的25%～40%;

　　(2)機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修與保養(yǎng);

　　(3)公共設(shè)施維修與保養(yǎng);

　　(4)組屋內(nèi)清潔、保安及庭院綠化管理;

　　(5)公共部位電、水費(fèi)，辦公用品費(fèi)等雜費(fèi);

　　(6)建屋發(fā)展局下設(shè)的物業(yè)管理處(不指基層管理單位)出租商業(yè)中心、商務(wù)的租金收入及服務(wù)收入。

　　4.物業(yè)管理單位開(kāi)展便民服務(wù)等收入。

　　典型試題：

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的( )個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　A、1

　　B、2

　　C、3

　　D、4

　　答案：a

　　解析：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案

　　非市場(chǎng)性的房屋管理( )物業(yè)管理。

　　A、屬于

　　B、不屬于

　　C、包括

　　D、不包括

　　答案：B

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