2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告計(jì)算題第二套8

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　　(三)公式與計(jì)算步驟

　　1.本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式

　　(1)成本逼近法基本公式：

　　土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)×年期修正系數(shù)

　　(2)市場(chǎng)比較法基本公式：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正

　　(3)收益還原法涉及的基本公式：

　　1)求取C宗地50年期土地使用權(quán)價(jià)格公式：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P為土地價(jià)格;a為土地凈收益;r為土地還原率;n為土地使用年期。

　　2)求取宗地A市場(chǎng)年租金公式：

　　a=P×r/[1-1/(1+r)n]

　　式中：a為土地年租金(不含各項(xiàng)費(fèi)用);P為宗地A價(jià)格;r為土地還原率;n為土地使用年期。

　　3)求取宗地A承租土地使用權(quán)價(jià)格公式：

　　P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P為承租土地使用權(quán)價(jià)格;PR為土地盈余租金;r為承租土地使用權(quán)還原率;n為收益年期。

　　2.計(jì)算步驟題解一：

　　(1)確定評(píng)估思路

　　1)明確地價(jià)定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于2002年9月1日的土地使用權(quán)價(jià)格。

　　2)確定評(píng)估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測(cè)算宗地B、C土地使用權(quán)價(jià)格;然后選用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地A價(jià)格。

　　利用收益法測(cè)算宗地A的市場(chǎng)租金。

　　利用收益還原法測(cè)算宗地A的承租土地使用權(quán)價(jià)格。

　　(2)測(cè)算B、C、D的實(shí)例價(jià)格

　　1)B宗地價(jià)格。利用成本逼近法測(cè)算地價(jià)：

　　土地取得費(fèi)=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)

　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)

　　貸款利息=120×[(1+1.5%)4―1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)2.5―1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)0.5―1]

　　=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44

　　=14.47(元/平方米)

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

　　土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)

　　無(wú)限年期地價(jià)二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)

　　50年期地價(jià)=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)

　　2)C宗地價(jià)格利用收益還原法測(cè)算地價(jià)：

　　50年期地價(jià)=550000/25000×6%[1―1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)

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