2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告計(jì)算題第二套7

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　　該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。如以剩余法為主線，其中預(yù)期開發(fā)價(jià)值需借助市場比較法或收益還原法求得;再如以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到;或以市場比較法為主線，其各比較案例地價(jià)需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。

　　解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓地價(jià)等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。

　　但同時(shí)也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

　　1.明確題目要求

　　(1)對(duì)計(jì)算結(jié)果的要求。本題要求得到三種評(píng)估結(jié)果，即宗地A的市場價(jià)格、市場年租金和承租土地使用權(quán)價(jià)格，其中求取宗地A的市場價(jià)格是最基本的問題，其他兩種評(píng)估值均可在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步測算得到。

　　(2)測算過程中的要求。本題要求按季度、按復(fù)利計(jì)算利息。

　　2.梳理有關(guān)資料

　　本題所給資料豐富多樣，既有征地和出租資料，又有比較案例資料。應(yīng)試者要能夠透過復(fù)雜的信息，抓住關(guān)鍵問題(求取A宗地地價(jià))，并理出解決問題的主線和主要資料內(nèi)容(各比較案例資料)。然后再看主要資料中還缺少什么(缺少案例A、B宗地的地價(jià))，便可發(fā)現(xiàn)其他資料的用處所在(可用來求取比較案例地價(jià))，這樣就不至于因信息龐雜而感到無從下手。

　　3.審查關(guān)鍵數(shù)據(jù)，謹(jǐn)防誤用或誤算

　　本題中需特別注意待估宗地A的地價(jià)內(nèi)涵，如估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地開發(fā)程度、土地使用年期。等，還要留意各比較案例與估價(jià)對(duì)象在這些方面是否一致。若不一致，則在測算過程中需將其統(tǒng)一修正為地價(jià)定義所界定的情況。

　　另外，還要關(guān)注一些細(xì)節(jié)問題，如面積單位是否統(tǒng)一;開發(fā)費(fèi)的投入方式;利潤率、土地還原率的真實(shí)內(nèi)涵等。試題往往在這些方面設(shè)置考點(diǎn)。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇

　　從題目要求和已知條件，很容易想到應(yīng)以市場比較法為主，但各比較案例價(jià)格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用成本逼近法和收益還原法測算得到地價(jià)，宗地D地價(jià)需做年期修正。至于宗地A的市場租金和承租土地使用權(quán)價(jià)格，則可在評(píng)估得到宗地A地價(jià)的基礎(chǔ)上，利用收還原法進(jìn)一步測算得到。

　　2.解題思路

　　(1)首先測算各比較案例(宗地B、C、D)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的50年期土地使用權(quán)價(jià)格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B價(jià)格;②利用收益還原法推算宗地C價(jià)格;③通過年期修正得到宗地D價(jià)格。

　　(2)利用市場比較法，對(duì)通過測算得到的B、C、D宗地價(jià)格分別進(jìn)行交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素及開發(fā)程度修正，得到三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格;采用適當(dāng)方法對(duì)三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行平均，計(jì)算得到待估宗地A價(jià)格。

　　(3)在評(píng)估得到宗地A價(jià)格基礎(chǔ)上，利用收益法測算其年市場租金。因試題未明確土地租賃費(fèi)用問題，故假定年凈租金即為市場年租金。

　　(4)計(jì)算宗地A市場租金與實(shí)際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當(dāng)?shù)某凶馔恋厥褂脵?quán)還原率，利用收益還原法將年盈余租金還原為承租土地使用權(quán)價(jià)格。

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