2013年土地估價管理基礎與法規(guī)備考資料2

　　二、土地的特性(掌握)

　　土地的特性，包括自然特性、經(jīng)濟特性和產(chǎn)權特性。

　　土地的自然特性是指不以人的意志為轉移的自然屬性，它反映了土地的存在狀態(tài)，表示提供給人類可利用的土地數(shù)量;土地的自然供給是相對穩(wěn)定的，幾乎不受人為因素的影響，幾乎是沒有彈性。

　　土地的經(jīng)濟特性則指人們在利用土地的過程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關系方面表現(xiàn)的特性，它反映了土地的特性功能。土地的經(jīng)濟供給是有彈性的。

　　土地的產(chǎn)權特性是指在土地權利的確定、行使和保護等方面所表現(xiàn)的特性。

　　(一)土地的自然特性

　　土地的自然特性包括：土地位置的固定性、土地面積的有限性、土地質量的差異性、土地永續(xù)利用的相對性等。

　　1.土地位置的固定性。土地位置的固定性也決定了土地市場是一種不完全的市場，不是實物交易意義上的市場，而只是土地產(chǎn)權流動的市場。

　　2.土地面積的有限性。土地面積的有限性又稱土地數(shù)量的有限性。人類開山填海，圍湖造田，只是土地用途的轉換，并沒有真正增加土地面積，不能增加土地的數(shù)量。

　　3.土地質量的差異性。土地質量的差異性也稱土地的不可替代性。任何一塊土地都是獨一無二的，即使是位于同一位置相互毗鄰的兩塊土地，由于地形、植被及風景等因素的影響，也不可能完全相互替代。同時，不同地域，不同位置，其土地構成的土壤、氣候、水文、地貌、植被等要素的自然性狀不同，而且受人類活動的影響也不同。

　　4.土地永續(xù)利用的相對性?！爸灰幚淼卯敚恋鼐蜁粩喔牧肌?，表明土地資源在利用上具有永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性體現(xiàn)在：一是作為自然的產(chǎn)物，具有永不消失性。二是作為人類的活動場所和生產(chǎn)資料，可以永續(xù)利用。

　　(二)土地的經(jīng)濟特性

　　土地的經(jīng)濟特性包括：土地供給的稀缺性、土地用途的多樣性、土地用途變更的困難性、土地增值性、土地報酬遞減的可能性、土地利用方式的相對分散性、土地利用后果的社會性等。

　　1.土地供給的稀缺性。土地數(shù)量的有限性決定了土地供給的稀缺性。土地面積的供給是有限的，是無彈性的;特定地區(qū)，不同用途的土地面積也是有限的。

　　2.土地用途的多樣性。土地用途的多樣性也稱土地用途的可轉化性。土地具有多種用途，如工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)、軍事、辦公用地等。土地用途的多樣性表現(xiàn)在，對一塊土地的利用，常常同時產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉換到另一種用途。

　　3.土地用途變更的困難性。大多數(shù)情況下，土地不同用途之間的變換是比較困難的。工礦用地、建設用地一旦形成，再想改作農(nóng)用就相當困難。土地用途變更的困難性告訴人們，在編制土地利用規(guī)劃確定土地用途時，要認真調查研究，充分進行可行性論證，以便作出科學、合理的決策，杜絕主觀隨意性，否則會造成較大的損失和浪費。

　　4.土地增值性。在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，并且隨著人口增加和社會經(jīng)濟的發(fā)展，對土地的投資具有顯著的增值性。

　　5.土地報酬遞減的可能性。由于“土地報酬遞減規(guī)律”的存在，在技術不變的條件下對土地的投入超過一定限度，就會產(chǎn)生報酬遞減的后果。

　　6.土地利用方式的相對分散性。由于土地位置的固定性，對土地只能就地分別加以利用，因而土地利用方式是相對分散的。這一特點在農(nóng)用土地上表現(xiàn)得更為明顯。即使在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)中，土地利用方式可以相對集中，但出于土地的固定性，不能將其重疊起來利用，也只能分別加以利用，因而相對來說也是分散的。 土地利用方式相對分散這一特性，要求人們在利用土地時要進行區(qū)位選擇，并注意搞好地區(qū)間的交通運輸聯(lián)系，以提高土地利用的綜合區(qū)位效益。

　　7.土地利用后果的社會性。土地利用后果的巨大社會性，要求任何國家都要以社會代表的身份，對全部土地進行宏觀的管理，監(jiān)督和調控。

　　例題1：由于( )的特性，對一塊土地的利用，常常同時產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉換到另一種用途。(2009年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.土地經(jīng)濟供給稀缺性

　　B.土地用途多樣性

　　C.土地用途變更困難性

　　D.土地增值性

　　答案：B

　　解析：土地具有多種用途，如可作工業(yè)用地，也可作居住用地、商業(yè)、軍事、辦公用地等。由于這一特性，對一塊土地的利用，常常同時產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉換到另一種用途。

　　例題2：下列土地的特征中，我國建設用地的經(jīng)濟特征是( )。(2006年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.土地利用逆轉相對困難

　　B.土地質量的差異較大

　　C.土地利用的集約性

　　D.區(qū)位選擇的意義重大

　　E.土地功能具有永久性

　　答案：ACD

　　解析：土地質量的差異性，土地功能具有永久性，屬于土地的自然特性。

　　例題3：按照土地的特性區(qū)分，下列選項中屬于土地經(jīng)濟特性的屬性有( )。(2008年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.土地用途的多樣性

　　B.土地數(shù)量的有限性

　　C.土地用途變更的困難性

　　D.土地經(jīng)濟供給的稀缺性

　　E.土地報酬遞減的可能性

　　答案：ACDE

　　解析：土地的經(jīng)濟特性包括：土地供給的稀缺性、土地用途的多樣性、土地用途變更的困難性、土地增值性、土地報酬遞減的可能性、土地利用方式的相對分散性、土地利用后果的社會性等。土地的自然特性包括：土地面積的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性、土地永續(xù)利用的相對性(土地功能的永久性)等。

　　例題4：對于一定區(qū)域來說，土地的總量是有限的，所以土地的供給是無彈性的。( )(2007年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　答案：√

　　解析：土地的供應量是固定的，供應完全無彈性。它不受任何人為因素或社會經(jīng)濟因素的影響，數(shù)量固定不變，因而是無彈性供給。

　　(三)土地的產(chǎn)權特性

　　土地的產(chǎn)權特性是指在土地權利的確定、行使和保護等方面所表現(xiàn)的特性。土地的產(chǎn)權特性包括法定性、抵押擔保性、公示性、穩(wěn)定性、支配性和排他性等方面。

　　1、土地產(chǎn)權的法定性。《物權法》第五條規(guī)定：“物權的種類和內容，由法律規(guī)定?！蓖恋禺a(chǎn)權的種類、內容、效力、取得、喪失、變更及其保護的方法均源自法律的直接規(guī)定，當事人不得自由地創(chuàng)設。

　　2、土地產(chǎn)權的抵押擔保性。土地產(chǎn)權客體必須是有價值的與可占用的。根據(jù)《物權法》、《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)和政策，規(guī)定了目前我國可用于抵押擔保的土地產(chǎn)權類型，同時要求必須進行登記。

　　3、土地產(chǎn)權的公示性(登記性)。土地產(chǎn)權要經(jīng)過國家權力機構確認，給予保護，所有者或占有者對產(chǎn)權客體才具有法律效力。一般來說，動產(chǎn)以占有為公示方法，不動產(chǎn)以登記為公示方法;動產(chǎn)物權經(jīng)交付而變動，不動產(chǎn)物權的變動則需要經(jīng)過登記?！段餀喾ā?、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》均體現(xiàn)了不動產(chǎn)依法律行為發(fā)生變動時的公示原則。

　　4、土地產(chǎn)權的穩(wěn)定性。在對土地產(chǎn)權制度的研究中，土地產(chǎn)權穩(wěn)定性是國內外學者廣泛采用的一個指標，其具體含義是指農(nóng)戶有權長期使用某一塊土地而不用擔心將來某一天使用權被無償剝奪的狀態(tài)。所謂“土地產(chǎn)權不穩(wěn)定”就是農(nóng)戶的土地財產(chǎn)權被不公正地或隨機地侵犯。

　　5、土地產(chǎn)權的支配性。土地產(chǎn)權的支配性是指土地權利主體得依自己的意思對標的物加以使用、收益、處分。土地產(chǎn)權的權利人可以自由地根據(jù)自己的意志行使自已的權利，無需他人給予協(xié)助，更不須征得他人的同意。

　　6、土地產(chǎn)權的排他性。土地產(chǎn)權具有不容他人侵犯的性質，這種屬性被稱為土地產(chǎn)權的排他性效力。即從土地權利的效力來看，土地產(chǎn)權具有排他性。所謂土地權利的排他性包括兩方面的意思：一是某一特定的土地上不能有兩個或兩個以上互不相容的土地權利。二是土地權利的排他性還指土地權利具有直接排除不法妨礙的性能。土地產(chǎn)權的排他性就是指可壟斷性，即在轉讓時可獲得壟斷收益。

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