2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第四套4

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　　第三部分土地估價(jià)

　　一、估價(jià)原則

　　(一)主要遵循替代原則可以概括為：

　　(1)土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格決定。

　　(2)地價(jià)水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格。

　　(3)土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。

　　(二)最有效利用原則

　　由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。

　　(三)上述原則加上多種評(píng)估方法綜合分析、判斷以體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法。

　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過程

　　依據(jù)文件有關(guān)規(guī)定，宗地地價(jià)評(píng)估選用兩種方法以上同時(shí)測(cè)算，綜合分析確定最終地價(jià)。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，以市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法進(jìn)行評(píng)估。

　　1.市場(chǎng)比較法

　　(1)比較實(shí)例選擇?，F(xiàn)收集到與待估宗地(H)條件類似的A、B、C三宗案例進(jìn)行比較，因素條件說明見下表

　　(3)因素條件說明見下表。

　　樓面地價(jià)=15873000元/13217.39m2=1200.92元/m2

　　三、地價(jià)的確定

　　1.地價(jià)確定的方法

　　選取市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法求取委估地塊地價(jià)，結(jié)果非常接近，無實(shí)質(zhì)性差異，故我們?nèi)煞N結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估宗地的地價(jià)評(píng)估結(jié)果。

　　2.估價(jià)結(jié)果

　　總地價(jià)：1587.3萬元;單位地價(jià)：519元/m2;樓面地價(jià)：1174元/m2。第四部分附件

　　1.國家建設(shè)用地使用證

　　2.××單位房產(chǎn)所有證復(fù)印件

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