2013年土地估價實務課件8

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　　(四)難點及常見錯誤分析

　　1、難點

　　(1)估價時點和土地使用年限的關系

　　(2)土地年純收益的計算

　　(3)所提供條件的清晰分類

　　2、常見錯誤分析

　　(1)沒有解題思路說明

　　(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算

　　(3)房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤

　　(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤

　　(5)未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤

　　(6)沒有計算土地單位面積價格

　　(7)解題思路或計算步驟混亂

　　詳 細 情 況

　　一、計算題:

　　1、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權，面積1000平米，同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為42年，殘值率為10%，目前重置價格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。

　　估價：

　　該宗土地在2004年9月的市場價格

　　1、解題方法

　　該宗土地與房屋由出租受益，適宜采用收益還原法進行估價。

　　2、房地出租總收益計算

　　采用客觀收益，即每月50元/平米(而不是實際收益每月30元/平米)，還須將月收益換算成年收益。

　　房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)

　　3、計算出租總費用

　　(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)

　　(2) 年管理費=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)

　　(3) 年維修費=2500×800×2%=40000(元)

　　(4) 年保險費=2500×800×0.2%=4000(元)

　　(5) 年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)

　　(6)

　　年總費用=年稅金+年管理費+年維修費+年保險費+年折舊費=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)

　　4、計算房屋年純收益

　　房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價-年折舊費×已使用年限)=(2500×800-50000×2)×5%=95000(元)

　　5、計算土地年純收益

　　土地年純收益=年總收益-年總費用-房屋年純收益=480000-134000-95000=251000(元)

　　6、計算2004年9月土地價格

　　(1)土地總價

　　a=251000， r=4%， n=36

　　(2)單位地價=土地總價/1000=?(元/平方米)

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