2013年土地估價實務(wù)課件1

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　　第一講 土地估價實務(wù)概述

　　《土地估價實務(wù)》是土地估價師考試的重要科目之一，分數(shù)為200分，占土地估價師考試總分的30%。《土地估價實務(wù)》沒有具體的參考書籍，但它是《土地估價理論與方法》、《土地管理與基礎(chǔ)》及《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》的綜合，旨在考察應(yīng)試者對各科知識的綜合應(yīng)用。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過程中應(yīng)注意將各科知識有機結(jié)合，融會貫通?！锻恋毓纼r實務(wù)》試題包括綜合計算題、案例綜合分析題和土地估價報告改錯三種類型。

　　(一)綜合計算題

　　該題型主要考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫 穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。

　　解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還 有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓 地價等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標準一致，或是評估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費用，均應(yīng)采用客觀標準，而不能用實際值。

　　但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估 價時點時的市場客觀標準，直接采用實際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

　　解答該類題目的一般步驟如下：

　　第一，審題。審題時需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，注意各因素比較的基準等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應(yīng)試者的，以防用錯。同時，應(yīng)試者還必須弄清以下幾個時點，即土地使用權(quán)取得時點、建筑開工、竣工時點、建筑物出售、出租時點、各類投資集中投入時點、土地估價時點，最好將各時點標注在時間軸上。

　　第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。

　　第三，公式和計算步驟。計算過程中，涉及的計算公式一定要列出，哪怕沒有時間計算，列出需要的幾個公式也能得到相應(yīng)的分數(shù)。計算一定要分步計算，而且盡量細分。應(yīng)試者必須牢記各種地價評估方法的計算步驟，并能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分

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