2013備考加油站：土地市場交易與監(jiān)管6

　　考點10：土地使用權轉讓

　　1、 土地使用權轉讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權再轉移的行為。具體而言，是指通過出讓方式取得土地使用權的使用者，按照出讓合同等有關規(guī)定的期限或條件，對土地投入一定資金進行開發(fā)后，通過有償?shù)某鍪?、交換和無償贈與等方式，把土地使用權單獨或隨地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓給受讓人。

　　2、 以出讓方式取得的土地使用權轉讓時應符合以下基本條件：

　　(1) 按照土地使用權出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(2) 按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

　　3、 土地使用權的轉讓還要受以下幾個條件的限制：

　　(1) 通過轉讓取得的土地使用權，其土地使用權的年限為原土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。

　　(2) 土地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移。

　　(3) 土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

　　(4) 土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準，調整土地使用權出讓金，方可轉讓。

　　(5) 原行政劃撥土地使用權的轉讓，土地轉讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金。

　　(6) 土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權;土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價)來防止。

　　4、 土地使用權轉讓方式：出售、交換、贈與。

　　考點11：土地使用權抵押的概念和條件

　　1、 土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為。

　　2、 土地使用權抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權的法律特征，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征：

　　(1) 用地抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權;

　　(2) 土地使用權抵押設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發(fā)生轉移。

　　(3) 土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。

　　(4) 土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定。

　　(5) 土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押人。

　　3、 土地使用權抵押的程序：

　　(1) 抵押申請;

　　(2) 抵押物估價。

　　(3) 抵押雙方當事人簽訂土地使用權抵押合同，抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

　　(4) 抵押合同公證。

　　考點12：土地使用權租賃的概念

　　2、 我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。一是土地所有者即國家，將國有土地使用權出租給土地使用者，這種方式習慣上稱為國有土地租賃;二是以出讓或出租方式獲得土地使用權的土地使用者將土地出租給另一土地使用者，這種方式習慣上稱之為土地使用權出租。

　　3、 國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。在實踐中，由于土地使用權租賃期限一般不長，且在租賃期內一般均以及每年向土地所有者交納年租金，所以人們又習慣將國有土地租賃稱作土地年租制。

　　4、 推行土地租賃應遵循的原則：

　　(1) 國有土地有償、有限期使用原則;

　　(2) 維護國家、集體和個人權益的原則;

　　(3) 嚴格依法辦事的原則;

　　(4) 收益合理分配原則;

　　(5) 因地制宜、實事求是原則。

　　5、 土地使用權出租的概念：土地使用權出租是指土地使用權者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　6、 土地使用權出租，承租人以支付租金為代價取得了對土地及地上建筑物、其他附著物使用的權利，但承租人只有使用的權利，不得改變土地用途，不得將承租權轉讓、轉租、抵押或從事其他經(jīng)濟活動。

　　7、 土地使用權出現(xiàn)租，它具有以下幾個法律特征：

　　(1) 土地使用權出租雙方當事人只是就使用土地達成協(xié)議，不發(fā)生作為物權的土地使用權的轉移，這是土地使用權出租與轉讓方式的主要區(qū)別;

　　(2) 用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。目前只有出讓、轉讓土地使用權等方式取得的土地使用權的民事主體具有這一權利。

　　(3) 土地使用權租賃合同是有償合同。出租人有義務將出租的土地交給承租人使用，并有權取得租金收益。承租人有義務支付租金，有權利使用土地。

　　(4) 土地轉租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當出租的土地使用權發(fā)生轉移時，新的土地使用權人也必須尊重承租人的合法權利。

　　8、 土地使用權出租的一般程序：

　　(1) 出租申請和審核。向地市縣人民政府土地管理部門提出申請。一般15天內向出租人給予是否同意出租的回復。

　　(2) 簽訂租賃合同。必須采取同形式。租賃合同要明確出租標的、租金、租賃期、對土地合理利用的責任條款、合同的條款及有關出租當事人雙方的權利和義務。

　　(3) 合同公證。

　　(4) 辦理土地使用權出租登記。

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