2013備考加油站：土地市場(chǎng)交易與監(jiān)管6

　　考點(diǎn)10：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　1、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。具體而言，是指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的使用者，按照出讓合同等有關(guān)規(guī)定的期限或條件，對(duì)土地投入一定資金進(jìn)行開發(fā)后，通過有償?shù)某鍪邸⒔粨Q和無償贈(zèng)與等方式，把土地使用權(quán)單獨(dú)或隨地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。

　　2、 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下基本條件：

　　(1) 按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　(2) 按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

　　3、 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個(gè)條件的限制：

　　(1) 通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。

　　(2) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。

　　(3) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

　　(4) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可轉(zhuǎn)讓。

　　(5) 原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金。

　　(6) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價(jià))來防止。

　　4、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換、贈(zèng)與。

　　考點(diǎn)11：土地使用權(quán)抵押的概念和條件

　　1、 土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。

　　2、 土地使用權(quán)抵押除了具有一般財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征，如抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，以清償債務(wù)為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征：

　　(1) 用地抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán);

　　(2) 土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　(3) 土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。

　　(4) 土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　(5) 土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押人。

　　3、 土地使用權(quán)抵押的程序：

　　(1) 抵押申請(qǐng);

　　(2) 抵押物估價(jià)。

　　(3) 抵押雙方當(dāng)事人簽訂土地使用權(quán)抵押合同，抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　(4) 抵押合同公證。

　　考點(diǎn)12：土地使用權(quán)租賃的概念

　　2、 我國(guó)土地租賃存在著兩種很不相同的方式。一是土地所有者即國(guó)家，將國(guó)有土地使用權(quán)出租給土地使用者，這種方式習(xí)慣上稱為國(guó)有土地租賃;二是以出讓或出租方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者將土地出租給另一土地使用者，這種方式習(xí)慣上稱之為土地使用權(quán)出租。

　　3、 國(guó)有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。在實(shí)踐中，由于土地使用權(quán)租賃期限一般不長(zhǎng)，且在租賃期內(nèi)一般均以及每年向土地所有者交納年租金，所以人們又習(xí)慣將國(guó)有土地租賃稱作土地年租制。

　　4、 推行土地租賃應(yīng)遵循的原則：

　　(1) 國(guó)有土地有償、有限期使用原則;

　　(2) 維護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人權(quán)益的原則;

　　(3) 嚴(yán)格依法辦事的原則;

　　(4) 收益合理分配原則;

　　(5) 因地制宜、實(shí)事求是原則。

　　5、 土地使用權(quán)出租的概念：土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　6、 土地使用權(quán)出租，承租人以支付租金為代價(jià)取得了對(duì)土地及地上建筑物、其他附著物使用的權(quán)利，但承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　7、 土地使用權(quán)出現(xiàn)租，它具有以下幾個(gè)法律特征：

　　(1) 土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別;

　　(2) 用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。目前只有出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等方式取得的土地使用權(quán)的民事主體具有這一權(quán)利。

　　(3) 土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。出租人有義務(wù)將出租的土地交給承租人使用，并有權(quán)取得租金收益。承租人有義務(wù)支付租金，有權(quán)利使用土地。

　　(4) 土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。

　　8、 土地使用權(quán)出租的一般程序：

　　(1) 出租申請(qǐng)和審核。向地市縣人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)。一般15天內(nèi)向出租人給予是否同意出租的回復(fù)。

　　(2) 簽訂租賃合同。必須采取同形式。租賃合同要明確出租標(biāo)的、租金、租賃期、對(duì)土地合理利用的責(zé)任條款、合同的條款及有關(guān)出租當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　(3) 合同公證。

　　(4) 辦理土地使用權(quán)出租登記。

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