2013年土地估價理論與方法備考資料8

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　　土地價格的類型

　　1)按土地權(quán)利分類分為：

　　土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格和其他他項(xiàng)權(quán)利價格。其中，土地所有權(quán)價格指土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移價格，也可以說是賣斷價格。在我國，土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。土地使用權(quán)價格是對土地?fù)碛幸欢ㄆ谙薜氖褂脵?quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。土地租賃權(quán)價格，在一定時期內(nèi)取得土地租賃權(quán)所形成的價格。土地抵押權(quán)價格是指被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價格。抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的抵押程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其他他項(xiàng)權(quán)利價格是指取得土地地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)的價格等。

　　2)按土地價格形成方式分類分為：

　　交易價格、理論價格、評估價格等。土地交易價格指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實(shí)際成交的價格。土地理論價格指在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假設(shè)具備完善的土地市場條件下取得的土地價格。土地評估價格指由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和人員，按照規(guī)定的估價程序和方法評定的土地價格，例如基準(zhǔn)地價、交易底價等。

　　3)按政府管理手段分類分為：

　　申報地價、公告(示)地價等。申報地價：向人民政府申報的地價。公告(示)地價：是政府定期公告的地價。

　　4)按土地價格表示方法分類分為：

　　土地總價格、單位面積價格、樓面地價等。土地總價格指宗地整體價格。單位面積價格指每單位面積的土地價格。樓面地價又稱單位建筑面積地價，即是土地總價格分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價格。他們之間的關(guān)系是樓面地價=宗地總地價÷宗地總建筑面積

　　5)按土地的存在形態(tài)分類分為：

　　生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格。依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程定義，生地價格指在正常市場條件下的，未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整，但已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)的一定年期的土地使用權(quán)價格。熟地價格：指在正常市場條件下的，完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件，一定年期的土地使用權(quán)價格。毛地價格：指在正常市場條件下的，未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整，但已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)建設(shè)，一定年期的土地使用權(quán)價格。凈地價格：指已經(jīng)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)，場地內(nèi)達(dá)到開工條件的一定年期的土地使用權(quán)價格。

　　6)按土地交易的方式分為：

　　拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格、掛牌價格。拍賣價格是以拍賣方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價格。招標(biāo)價格是以招標(biāo)方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價格，通常由市、縣土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，公民、法人和其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的。協(xié)議價格指土地買賣雙方通過協(xié)商而成交的土地價格。掛牌價格是指采用掛牌方式出讓或轉(zhuǎn)讓的土地成交價格。

　　7)按土地價格使用目的分為：

　　買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。土地買賣價格是對土地未來年期純收益權(quán)利的交易價格。租賃價格即指租賃土地的價格。抵押價格：是以土地作為信用擔(dān)保而確定的價格。課稅價格：是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。征地價格：指國家征用集體土地而給予的補(bǔ)償金額。