2013年高級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試資料輔導(dǎo):用益物權(quán)制度

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　　用益物權(quán)制度

　　一、用益物權(quán)的基本理論

　　1.用益物權(quán)是對他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

　　2.用益物權(quán)包括：(1)土地承包經(jīng)營權(quán);(2)建設(shè)用地使用權(quán);(3)宅基地使用權(quán);(4)地役權(quán);(5)準(zhǔn)物權(quán)。具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。

　　【解釋】用益物權(quán)以對標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價(jià)值，并以對物的占有為前提;用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán);用益物權(quán)主要以不動(dòng)產(chǎn)為客體，是直接支配他人的物的權(quán)利。

　　二、承包經(jīng)營權(quán)

　　1.《物權(quán)法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。承包經(jīng)營權(quán)的期限因?yàn)閮?nèi)容的不同而有不同：耕地的承包期為30年;草地的承包期為30年至50年;林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。

　　2.在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。

　　三、建設(shè)用地使用權(quán)

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念及范圍

　　建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體對國家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。

　　建設(shè)用地使用權(quán)取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　　四、地役權(quán)

　　(一)地役權(quán)的概念及屬性

　　1.地役權(quán)，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人(包括土地所有人、地上權(quán)人以及土地的承租人)，為了自己利用不動(dòng)產(chǎn)的方便或者不動(dòng)產(chǎn)利用價(jià)值的提高，通過約定得以利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。

　　2.地役權(quán)具有從屬性。具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面：(1)地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。(2)地役權(quán)不得與需役地的所有權(quán)或使用權(quán)相分離，作為其他權(quán)利的標(biāo)的。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　　3.地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個(gè)部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。

　　4.根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　(二)地役權(quán)與其他用益物權(quán)的關(guān)系

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的平衡采取下列方式：

　　1.土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

　　2.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　3.以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　　(三)地役權(quán)的效力

　　1.地役權(quán)人有利用供役地及從事必要附屬行為的權(quán)利。

　　2.地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　　3.地役權(quán)的消滅。如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。

　　(四)地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別

　　1.相鄰關(guān)系實(shí)質(zhì)上是相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的延伸或限制，故相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，更非獨(dú)立的他物權(quán)。而地役權(quán)是一種物權(quán)，它是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。

　　2.兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，不需要登記程序。地役權(quán)通常是由當(dāng)事人各方通過合同約定設(shè)立，沒有經(jīng)過登記程序，不能對抗善意第三人。

　　3.兩者提供便利的內(nèi)容不同。地役權(quán)的設(shè)立是為了使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到更好的行使，是一個(gè)比較高的標(biāo)準(zhǔn)。而相鄰關(guān)系則是為了達(dá)到使用的最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。雖然地役權(quán)多發(fā)生相鄰的不動(dòng)產(chǎn)間，但也可以發(fā)生在不相鄰的不動(dòng)產(chǎn)間。

　　【舉例】

　　某住宅小區(qū)有若干棟住房，甲、乙兩夫妻購得小區(qū)中第一棟的1#號(hào)房，丙、丁兩夫妻購得與1#房相連的2#號(hào)房，在該棟房正前方有一塊空地屬于A公司所有。為了保證該棟住房的采光等，該棟住房的業(yè)主與A公司達(dá)成協(xié)議，A公司在十年內(nèi)不建造超過十米的建筑物。則：(1)甲、乙兩夫妻等業(yè)主對他們所購買房屋的所有權(quán)及小區(qū)內(nèi)有關(guān)共有部分如過道、小區(qū)內(nèi)的綠地、公共停車位，以及對小區(qū)有關(guān)共有部分的共同管理權(quán)如選舉業(yè)主委員會(huì)成員等，為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)有三方面組成：第一，甲、乙兩夫妻等業(yè)主對他們所購買房屋的所有權(quán)，即專有部分的所有權(quán);第二，小區(qū)的業(yè)主對小區(qū)的道路、小區(qū)內(nèi)的綠地、公共停車位、自己所購買房屋所在單元內(nèi)的過道、樓梯等，享有共有權(quán)，即共有部分的共有權(quán);第三，業(yè)主對共有部分有成員權(quán)。(2)甲乙兩夫妻、丙丁兩夫妻對他們所購房屋的專有部分的所有權(quán)，因?yàn)槭欠蚱迌扇斯餐�享有所有�?quán)，故為共有關(guān)系，屬于共同共有。(3)甲乙的住房與丙丁的住房相連，因此他們兩家之前形成相鄰關(guān)系。他們在使用自己的住房時(shí)，必須按相鄰關(guān)系的法律規(guī)定處理，比如不能在自己家的房內(nèi)產(chǎn)生噪音，影響鄰居的正確生活。(4)小區(qū)業(yè)主與A公司達(dá)成協(xié)議，A公司在十年內(nèi)不在其空地上建造超過十米的建筑物，形成地役權(quán)。

　　需要注意的是，小區(qū)與A公司之間根據(jù)協(xié)議形成地役權(quán)。但小區(qū)與A公司之間本身還存在相鄰關(guān)系，這種相鄰關(guān)系的處理直接根據(jù)法律規(guī)定，不需要雙方達(dá)成協(xié)議。比如，A公司根據(jù)約定不建造超過十米的建筑物，此為根據(jù)地役權(quán)合同履行義務(wù)。但A公司在此空地上堆放易燃物和爆炸物，則違反了相鄰關(guān)系的法律規(guī)定。