2013年土地估價師案例分析與報告重點內(nèi)容6

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識丨理論與方法丨實務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報告

　　路線價估價法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。

　?、偎?、三、二、一法則。該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)

　?、诨舴蚵▌t。該法則認(rèn)為深度為100ft的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。

　?、厶K慕斯法則。該法則認(rèn)為深度為100ft深的土地價值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價值僅為15%。

　?、芄胤▌t。該法則認(rèn)為土地的價值與其深度的平方根成正比。

　　同時，路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如美國的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā)，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線起深度五間的地點為100%，以此點為分界點，由此向臨街線接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長而遠(yuǎn)離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線價法的地價計算公式不完全相同。

　　美國的計算公式為：　 V=μ×dv×f

　　日本的計算公式為：V=μ×dv×(d×f)

　　式中：V――地價;

　　μ――路線價;

　　dv――深度指數(shù);

　　f――臨街寬度;

　　d――地塊深度。

　　美國采用的是累計深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國中國臺灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。

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