2013年土地估價師相關(guān)知識考點解析5

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識丨理論與方法丨實務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報告

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　　1.地價實例調(diào)查

　　地價實例調(diào)查，一般應(yīng)以最近兩年內(nèi)土地交易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調(diào)查對象。其調(diào)查的宗數(shù)應(yīng)適當(dāng)且分布均勻，調(diào)查結(jié)果應(yīng)反映市場價格的真實性。

　　由于我國土地市場管理還不完善，給地價調(diào)查工作帶來一定難度。一般情況下，主要向交易雙方當(dāng)事人、街道辦事處、公證機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、金融機(jī)關(guān)、土地管理部門等收集實例。調(diào)查資料類型主要包括土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、合作建房、企業(yè)兼并等。調(diào)查資料應(yīng)分別記載于買賣實例調(diào)查估價表或租賃實例調(diào)查估價表等表中。如有出國急售、債務(wù)清償、競投、人為哄抬、畸零地或親友間買賣等特殊交易實例的情況，也應(yīng)記載于調(diào)查估價表中。

　　2.宗地地價計算

　　宗地地價主要是應(yīng)用市場比較法、收益還原法等估價的常規(guī)方法及由此派生的其他方法進(jìn)行測算。但由于我國土地市場還不完善，很難形成統(tǒng)一、規(guī)范的交易案例，因此，只能從現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)移方式中，通過分析計算其中的土地的價格。按照土地轉(zhuǎn)移方式，計算樣點宗地價格主要利用土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、聯(lián)合建房、柜臺出租、商品房買賣、企業(yè)兼并、土地人股、以地?fù)Q房等資料計算。

　　3.宗地數(shù)據(jù)檢驗

　　在同一路線價區(qū)段內(nèi)，若干宗地之間也存在著土地的個別性、交易的隨機(jī)性，因此土地價格是否準(zhǔn)確難以確定，甚至同一塊土地也因為購買方不一樣，交易價格會產(chǎn)生很大的差別，所以要有一個衡量的標(biāo)準(zhǔn)，偏離標(biāo)準(zhǔn)過遠(yuǎn)的地價樣本應(yīng)作為異常值剔除，這個標(biāo)準(zhǔn)就是標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地價格。當(dāng)同一路線價區(qū)段內(nèi)的地價樣本超出了與標(biāo)準(zhǔn)宗地比較允許的幅度，可作為地價異常值剔除。對各種宗地價格，也可根據(jù)各宗地同標(biāo)準(zhǔn)宗地條件的差異，進(jìn)行宗地價格修正，然后用修正后的價格計算路線價。

　　對修正后的宗地價格，要對各種資料計算地價的方法進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計檢驗，以保證計算結(jié)果的科學(xué)性和合理性，使各種方法計算的宗地價格能同時用于路線價的估算中，檢驗的方法主要有秩和檢驗法，其目的是檢驗資料處理中可能帶來的系統(tǒng)誤差。

　　4.確定地價區(qū)段

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行地價區(qū)段的劃分。地價區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：

　　①城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;

　?、谏谭比A程度基本相同的地塊劃歸同一地價區(qū)段。

　　在我國實際劃分中，首先分為有商業(yè)街道、街區(qū)和無商業(yè)街道、街區(qū)，進(jìn)一步按零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、農(nóng)貿(mào)市場、專業(yè)市場(包括服裝、水果、燈具、家具等批發(fā))、機(jī)器加工、民房住宅、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等進(jìn)行地價區(qū)段類型的劃分。

　　區(qū)段劃分方法主要兩條：

　　(1)以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;

　　(2)在確定有路線價標(biāo)準(zhǔn)的地價區(qū)段，以里地線為界線，在我國，里地線多采用臨街宗地進(jìn)深的眾數(shù)確定。

　　5.計算區(qū)段地價

　　計算區(qū)段地價，是以地價調(diào)查實例為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。

　　其計算方法主要有三種：

　　(1)取中位數(shù)。當(dāng)?shù)貎r實例項數(shù)為單數(shù)時，取其中項為中位數(shù);地價實例項數(shù)為偶數(shù)時，以中間兩項的平均數(shù)為中位數(shù)。

　　(2)取眾數(shù)。指地價實例中，取單價相同之項較多者為眾數(shù)。

　　(3)取算術(shù)平均數(shù)。指地價實例單價累加，除以實例項數(shù)為算術(shù)平均數(shù)。

　　需要說明的是，路線價是臨街標(biāo)準(zhǔn)深度宗地的平均加工，而調(diào)查收集到的樣點宗地臨街進(jìn)深等各不相同，缺乏可比性，因此在計算區(qū)段地價前，需將臨街進(jìn)深等條件不同的樣點宗地地價統(tǒng)一修正到標(biāo)準(zhǔn)深度。具體做法可采用將進(jìn)深不及或超過里地線的宗地地價除以相應(yīng)的深度修正系數(shù)，以得到統(tǒng)一進(jìn)深的樣點宗地單位面積地價。

　　區(qū)段地價的計算有兩種情況：①有買賣或租賃實例的區(qū)段以區(qū)段內(nèi)調(diào)查所得的土地正常買賣、租賃價格，求其中位數(shù)、眾數(shù)或算術(shù)平均數(shù)為該區(qū)段地價;②無買賣或租賃實例的區(qū)段應(yīng)于臨近區(qū)段選取兩個以上使用分區(qū)或使用性質(zhì)類似，且已計算區(qū)段地價的區(qū)段，作為基準(zhǔn)地價區(qū)段，按區(qū)域因素修正表，進(jìn)行區(qū)域之間因素優(yōu)劣的比較分析，經(jīng)系數(shù)修正后得到目標(biāo)區(qū)段的地價。

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