2013年土地估價師相關知識考點解析1

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　　農用地估價的技術思路

　　該類用地適宜采用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和評分估價法、基準地價系數修正法等。

　　農用地估價方法選擇與應用試

　　1.由于農用地的特殊性，國內農用地市場尚處于封閉狀態(tài)，市場交易案例很少，難以滿足市場比較法測算地價的要求。農用地的自然屬性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法測算地價的應用。

　　2.評分估價法是指按照一定的原則，建立影響農用地價格的因素體系和因素評分標準，依據因素評分標準對待估農用地的相應條件進行評價賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農用地單位分值價格，從而得到農用地價格的一種估價方法。

　　3，考慮農用地資料的可獲取性、政策法規(guī)的控制性、評估結果的應用性，目前在評估宗地農用地質量價格時，收益還原法是常用主要方法之一，即根據當地的農用地投入產出水平和待估宗地的實際情況，估算出待估農用地的客觀預期收益，以適當的土地還原率還原，確定宗地農用地質量價格。

　　4.對于已建立農用地基準地價的地區(qū)，可采用基準地價系數修正法、定級指數模型評估法、基準地塊法評估得出宗地農用地質量價格。

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