2013年土地估價案例與報告考點輔導(dǎo)6

　　第三部分 土地估價

　　一、估價原則

　　土地使用權(quán)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成 的，而這些因素又經(jīng)常處于變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則(內(nèi)容略)：

　　1.替代原則

　　2.預(yù)期收益原則

　　3.需求與供給原則

　　4.變動原則

　　5.綜合分析原則

　　6.多種方法相結(jié)合的原則

　　二、估價方法與估價過程

　　(一)估價方法

　　選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)，宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價估價法等多種方法，估價方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合估價對象的特點，選取適宜的方法。

　　待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級地，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法切實可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評估對象的特點及項目的實際情況，確定采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法測算地價，并將兩種方法測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價。

　　建筑物現(xiàn)值采用重置價格折舊法計算。