2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告考點(diǎn)輔導(dǎo)4

　　(1)深度指數(shù)修正的原理

　　如深度指數(shù)修正圖所示，現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度為m米，深度為n米的矩形宗地，平均每平方米的價(jià)格為A元，則此宗地的價(jià)格應(yīng)為m×n×A元。

　　如深度指數(shù)修正圖所示，沿平行道路的方向，將深度以lm為單位加以區(qū)分成許多細(xì)條的土地，并從臨街方向起，按順序賦予a1;a2;a3;……an等符號(hào)，則越接近道路者，利用價(jià)值越大。以上圖而言，an-1，大于an，a2大于a3，a1大于a2，隨著土地離道路越來(lái)越遠(yuǎn)，單位地價(jià)之差逐漸接近于零，深度指數(shù)修正表正是要揭示宗地的價(jià)值隨其臨街深度遞減的規(guī)律。

　　(2)深度修正的各種方法介紹

　　路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。

　?、偎?、三、二、一法則。該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占路線(xiàn)價(jià)的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱(chēng)為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)

　?、诨舴蚵▌t。該法則認(rèn)為深度為100ft的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。

　　③蘇慕斯法則。該法則認(rèn)為深度為100ft深的土地價(jià)值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價(jià)的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價(jià)值僅為15%。

　?、芄胤▌t。該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。

　　同時(shí)，路線(xiàn)價(jià)的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如美國(guó)的深度指數(shù)表是從臨街線(xiàn)出發(fā)，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時(shí)的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線(xiàn)起深度五間的地點(diǎn)為100%，以此點(diǎn)為分界點(diǎn)，由此向臨街線(xiàn)接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長(zhǎng)而遠(yuǎn)離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線(xiàn)價(jià)法的地價(jià)計(jì)算公式不完全相同。

　　美國(guó)的計(jì)算公式為：　 V=μ×dv×f

　　日本的計(jì)算公式為：V=μ×dv×(d×f)

　　式中：V――地價(jià);

　　μ――路線(xiàn)價(jià);

　　dv――深度指數(shù);

　　f――臨街寬度;

　　d――地塊深度。

　　美國(guó)采用的是累計(jì)深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。