2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告考點(diǎn)輔導(dǎo)1

　　一、概述

　　路線價(jià)的特點(diǎn)

　　路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。可以看出，路線價(jià)的特點(diǎn)是臨街的宗地地價(jià)隨其距道路的距離(即深度)增加而遞減，而不同特定街道的路線價(jià)不同。

　　路線價(jià)評(píng)估范圍選擇條件

　　路線價(jià)評(píng)估主要用于繁華商業(yè)區(qū)域的市街地的評(píng)估，尤其是道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市商業(yè)地。在路線價(jià)與區(qū)域平均基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)生交叉時(shí)，里地線以內(nèi)以路線價(jià)為主，里地線以外以區(qū)域平均基準(zhǔn)地價(jià)為主。

　　路線價(jià)評(píng)估

　　二、路線價(jià)評(píng)估

　　路線價(jià)評(píng)估的基本原理

　　路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。因此，路線價(jià)估價(jià)法與市場(chǎng)比較法類似，只不過以路線價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

　　在正常市場(chǎng)條件下，具有相同使用價(jià)值的土地，在交易雙方具有等量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價(jià)格，即替代原理。

　　可及性可以視為區(qū)位條件的一種表示，因此對(duì)于商業(yè)用地來講，可及性是決定其使用價(jià)值的主要因素。同一街道，各宗土地價(jià)格的高低隨著離開街道的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度而遞減;同一宗臨街宗地，其接近街道部分地價(jià)高于離開街道的部分，越接近道路者利用價(jià)值越大，距離街道越遠(yuǎn)利用價(jià)值越小，價(jià)格越低;在一個(gè)城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價(jià)區(qū)段，每個(gè)區(qū)段表示不同的區(qū)域條件即使用價(jià)值的差異。運(yùn)用一定的評(píng)估方法計(jì)算同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)，然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)的眾數(shù)或中位數(shù)、簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值等，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。