2013年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)輔導(dǎo)9

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　　土地使用權(quán)

　　一宗地不僅有其物質(zhì)實(shí)體，而且其上有多種權(quán)利，主要包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。對于這些權(quán)利的總和，我們可以理解為是由諸權(quán)利所組成的一個(gè)“權(quán)利束”或一個(gè)產(chǎn)權(quán)體系。我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定有土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，且土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離。土地的所有權(quán)和使用權(quán)依法確立并受法律保護(hù)。土地的所有權(quán)不能買賣、出租、抵押、處理等，但土地可以依法確定給單位或個(gè)人使用。

　　由于土地收購、儲(chǔ)備的資金量大，收儲(chǔ)中心可以通過政府財(cái)政撥款、商業(yè)銀行貸款等渠道獲得土地儲(chǔ)備資金。當(dāng)收儲(chǔ)中心以儲(chǔ)備的土地作為抵押物向商業(yè)銀行貸款融通資金時(shí)，土地資產(chǎn)價(jià)值就需要由具有資質(zhì)的地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。評估機(jī)構(gòu)就會(huì)遇到收儲(chǔ)中心抵押貸款的抵押物的性質(zhì)問題，也就是作為抵押物的土地使用權(quán)是一種什么性質(zhì)的土地使用權(quán)，是否為收儲(chǔ)中心所擁有。根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)和(擔(dān)保法)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)和經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，并辦理抵押登記，實(shí)際操作過程中，收儲(chǔ)中心代表政府，對國有土地依法收購、收回，對集體土地依法征用后予以儲(chǔ)備，并對儲(chǔ)備的土地實(shí)施開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變成熟地;然后，根據(jù)城市發(fā)展對土地市場的需要，有計(jì)劃地出讓土地，從而盤活存量土地，有效配置土地資源。若國土資源行政主管部門沒有為收儲(chǔ)中心頒發(fā)(國有土地使用權(quán)證)，則收儲(chǔ)中心并非是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，不擁有土地的使用權(quán)，不能辦理抵押登記手續(xù);若為收儲(chǔ)中心辦理《國有土地使用權(quán)證)，收儲(chǔ)中心將土地出讓給用地單位或個(gè)人時(shí)，則應(yīng)該屬于轉(zhuǎn)讓行為，這些土地只能按(城市房地產(chǎn)管理法)和國務(wù)院第 55號(hào)令(1990年)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓給土地受讓方，而不能由代表政府的收儲(chǔ)中心出讓給用地單位或個(gè)人，這與土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法不一致。一般情況下，評估機(jī)構(gòu)是以土地使用權(quán)為收儲(chǔ)中心所擁有來考慮的。

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