2013年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)輔導(dǎo)7

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　　房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的焦點(diǎn)主要集中在地價(jià)上。筆者認(rèn)為，形成意見分歧的主要原因是，對(duì)土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所處不同階段的價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵、價(jià)格形成的市場(chǎng)背景及供需條件等缺乏了解。針對(duì)此問題，本文從土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中流動(dòng)的主要環(huán)節(jié)入手，對(duì)地價(jià)進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析和解釋。

　　沒有市場(chǎng)就沒有價(jià)格。和其他商品價(jià)格一樣，土地價(jià)格無(wú)疑也是市場(chǎng)交易的結(jié)果。由于不同的市場(chǎng)主體有不同的特質(zhì)，其產(chǎn)生的價(jià)格也就具有不同的價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵。如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)分解成不同的幾個(gè)階段，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在不同的階段，土地不僅會(huì)發(fā)生形態(tài)上的變化，而且其價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵也完全不一樣。同時(shí)，每一階段的市場(chǎng)市場(chǎng)背景及供需條件也是不一樣的，市場(chǎng)行為主體對(duì)地價(jià)的理解也是不一樣的。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，地價(jià)的概念是具有一定的相對(duì)性的。

　　為了分析的方便，把土地在市場(chǎng)中的流動(dòng)按理想狀態(tài)描述為三個(gè)主要階段，即土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出售(土地與房屋一起出售)。其中，土地轉(zhuǎn)讓過程與房屋開發(fā)出售過程往往是一個(gè)行為主體，但是，其行為本身是可以分割的，為了說(shuō)明問題，在此將兩者分開。下面我們對(duì)地價(jià)在這三個(gè)基本階段中情形進(jìn)行以下描述和分析。

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