2013年土地估價師土地估價實務考點輔導4

　　土地價格的類型

　　從不同目的出發(fā)，可以將地價分成不同種類，各地價種類之間會有所交叉，同一塊土地之上可能會有多種價格。

　　1、按土地權(quán)利可分為：土地所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格、土地租賃權(quán)價格、土地抵押權(quán)價格和其他他項權(quán)利價格等。

　　土地權(quán)利是多個權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。相應地，土地價格可以劃分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等。

　　土地所有權(quán)價格：是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格，或說為賣斷價格。

　　土地使用權(quán)價格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權(quán)會形成租賃權(quán)價格和抵押權(quán)價格。

　　2、按土地價格形成方式可分為：交易價格、理論價格和評估價格等;

　　交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。

　　理論價格指經(jīng)濟學假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理想的，或是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格，評估價格是由專門的機構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括交易底價、基準地價、課稅地價等。①交易底價;在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。②基準地價;是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。③課稅價格;是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格。

　　3、按政府管理手段可分為：申報地價、公告(示)地價等。

　?、偕陥蟮貎r;由土地所有人或使用人向有關(guān)機關(guān)申報的地價。

　?、诠?示)地價;是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。

　　4、按土地價格表示方法可分為：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

　　土地總價格：是指一宗土地的整體價格，一般不能反映土地價格水平的高低。

　　單位面積地價：又稱土地單價，是指單位土地面積的價格，一般可以反映土地價格水平的高低。單位面積地價=土地總價格÷土地總面積

　　樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均倒每單位建筑面積上的土地價格，樓面地價更能反映土地價格水平的高低。

　　樓面地價=土地總價格÷總建筑面積

　　樓面地價=土地單價÷容積率

　　5、按土地的存在形態(tài)可分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格

　　生地價格：指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。

　　熟地價格：指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。

　　毛地價格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。

　　凈地價格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場地內(nèi)達到開工條件且沒有設(shè)定他項權(quán)利的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。

　　6、按土地的交易方式可分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格。

　　7、按土地價格使用目的可分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。

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