土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之例1

　　一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。

　　2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。

　　簡單計算題

　　簡單計算題旨在考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的掌握和應(yīng)用情況，每道試題著重考察某一種估價方法的具體運用，有一定深度，但不強(qiáng)調(diào)綜合分析。

　　解答該類試題除需掌握答題技巧外，還要注意以下問題：

　　(1)數(shù)據(jù)選用。有時題目中給出的已知條件較多，應(yīng)試者需從中選取合理的數(shù)據(jù)用于計算，如收益還原法中，無論收益還是費用均應(yīng)采用客觀值;成本逼近法中的成本亦應(yīng)采用客觀成本，除非實際情況與客觀標(biāo)準(zhǔn)一致或是評估帶租約的房地產(chǎn)。應(yīng)試者在審題過程中要能夠做出判斷，清楚什么情況下可以采用實際值，什么情況下不能采用。

　　(2)參數(shù)選用。利息率、利潤率、還原率、稅率等取值也要合理。

　　(3)計息期、收益年期取值等。如在收益還原法中確定收益年限時，需將土地的尚可(剩余)使用年限考慮進(jìn)去。

　　(一)審題

　　(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價時點的單位地價和總地價，即要求計算出兩種形式的土地價格。

　　(2)梳理有關(guān)資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價對象資料。審查時需留意估價時點、土地取得時間及使用年期，估價時點與土地取得時間是否一致等;二是市場調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時要留意所給資料與估價對象情況是否一致，如土地使用年期等。

　　(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細(xì)審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評估。

　　2.解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。

　　基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評估方法;然后分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤;將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為49年期價格;將修正后價格加總得到所求地價。

　　(三)公式與計算步驟

　　1.適用于該宗地的計算公式土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：

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