2014年土地估價師考試《案例與報告》復習資料(1)

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　　農(nóng)用地估價的技術(shù)思路

　　該類用地適宜采用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和評分估價法、基準地價系數(shù)修正法等。

　　農(nóng)用地估價方法選擇與應(yīng)用試

　　1.由于農(nóng)用地的特殊性，國內(nèi)農(nóng)用地市場尚處于封閉狀態(tài)，市場交易案例很少，難以滿足市場比較法測算地價的要求。農(nóng)用地的自然屬性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法測算地價的應(yīng)用。

　　2.評分估價法是指按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地價格的因素體系和因素評分標準，依據(jù)因素評分標準對待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進行評價賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價格，從而得到農(nóng)用地價格的一種估價方法。

　　3，考慮農(nóng)用地資料的可獲取性、政策法規(guī)的控制性、評估結(jié)果的應(yīng)用性，目前在評估宗地農(nóng)用地質(zhì)量價格時，收益還原法是常用主要方法之一，即根據(jù)當?shù)氐霓r(nóng)用地投入產(chǎn)出水平和待估宗地的實際情況，估算出待估農(nóng)用地的客觀預期收益，以適當?shù)耐恋剡€原率還原，確定宗地農(nóng)用地質(zhì)量價格。

　　4.對于已建立農(nóng)用地基準地價的地區(qū)，可采用基準地價系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準地塊法評估得出宗地農(nóng)用地質(zhì)量價格。