《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》輔導

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第十部分 國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)輔導

　　一、國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)出臺背景實施時間：

　　2005年5月9日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知(國辦發(fā)[2005]26號)規(guī)定：

　　建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會等七部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》已經國務院同意，現轉發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　房地產業(yè)是國民經濟支柱產業(yè)。正確認識當前房地產市場形勢，及時解決存在的突出問題，促進房地產業(yè)健康發(fā)展，對于鞏固和發(fā)展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要意義。各地區(qū)、各部門要把解決房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。堅持積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監(jiān)管的原則。加強領導、密切配合，認真貫徹落實國務院各項調控政策措施，做好供需雙向調節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、重要條文學習

　　2005年4月30日，建設部發(fā)展改革委財政部國土資源部人民銀行稅務總局銀監(jiān)會《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》全文如下：

　　保持房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，事關國民經濟和社會發(fā)展全局，事關全面建設小康社會目標的實現。當前一些地區(qū)存在房地產投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，現提出以下意見：

　　一、強化規(guī)劃調控，改善住房供應結構

　　各地要根據本地房地產市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期。省級人民政府要加強對各市(區(qū))、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

　　各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據當地政府確定的中低價位普通商品住房和經濟適用住房的建設需求，加快工作進度，優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。同時，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設計條件，房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對2年內未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目要堅決予以撤銷。

　　二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理

　　各地區(qū)要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。

　　要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產開發(fā)項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任。

　　三、調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管

　　要充分運用稅收等經濟手段調節(jié)房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴格界定現行有關住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管，具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。

　　四、加強房地產信貸管理，防范金融風險

　　人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構。銀監(jiān)會及其派出機構要嚴格督促各商業(yè)銀行進一步落實《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務的盡職和問責制度。要加大對商業(yè)銀行房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現象突出，房地產貸款風險較大的地區(qū)，要加強風險提示，督促商業(yè)銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。

　　五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

　　為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。

　　六、加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度

　　各地要按《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2004]77號)和當地政府的規(guī)定，落實經濟適用住房項目招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

　　各省、自治區(qū)、直轄市要督促市(區(qū))、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關部門要加強監(jiān)督檢查。

　　七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。

　　要嚴格房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入，依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構買賣合同，囤積房源;發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購;以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目建設要求的，當地房地產主管部門要將以上行為記入房地產企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。

　　八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度

　　各地要加快建立健全房地產市場信息系統(tǒng)，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學預測商品住房對土地的需求。各有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。要加強輿論引導，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預期，促進市場理性發(fā)展。

　　例題：國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)規(guī)定，各地要按《經濟適用住房管理辦法》和當地政府的規(guī)定，落實經濟適用住房項目招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在( )以內。

　　A. 3%

　　B.5%

　　C.6%

　　D.10%

　　答案：A

　　解析：國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)規(guī)定，各地要按《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2004]77號)和當地政府的規(guī)定，落實經濟適用住房項目招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。