2014土地估價(jià)案例與報(bào)告?zhèn)淇假Y料4

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　　一、估價(jià)原則(1分)

　　與估價(jià)目的及方法聯(lián)系選擇是否得當(dāng)、全面，描述是否規(guī)范正確。

　　二、地價(jià)確定(2分)

　　評(píng)估結(jié)果可信度分析、最終地價(jià)確定依據(jù)與方法。

　　三、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程(60分)

　　延伸閱讀：

　　1、在評(píng)估一宗土地的價(jià)值時(shí)，理論上適用的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。如果確因客觀條件不具備而不能選用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明不選用的理由。

　　2、此外，一般情況下，有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法;收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法;具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法;在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法。

　　3、還需要指出的是，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象選用了兩種以上估價(jià)方法估價(jià)，是指該兩種以上估價(jià)方法均是用于直接得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，而不包括估價(jià)方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用剩余法估價(jià)，其中的開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估，則此估價(jià)項(xiàng)目實(shí)際上只采用了剩余法一種估價(jià)方法，而不是采用了市場(chǎng)法、收益法和剩余法三種估價(jià)方法。

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(以下分值為比例值)

　　(1)基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)介(20%)

　　地價(jià)內(nèi)涵：說(shuō)明制定時(shí)間、估價(jià)期日、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度、容積率等。(10%)

　　基準(zhǔn)地價(jià)表及修正體系：至少說(shuō)明宗地所在級(jí)別某用途下的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。(10%)

　　(2)宗地級(jí)別的確定。(10%)

　　說(shuō)明宗地位置所對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別及價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)以幅度價(jià)形式表示的，應(yīng)取均值。

　　(3)基準(zhǔn)地價(jià)修正。(60%)

　　編制待估宗地因素條件說(shuō)明表。與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表所列項(xiàng)目一致，與區(qū)域因素、個(gè)別因素條件說(shuō)明一致。(30%)

　　編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件說(shuō)明相吻合。(20%)

　　其他因素修正。包括開(kāi)發(fā)程度、交易期日、容積率修正等。(10%)

　　(4)地價(jià)計(jì)算。(10%)

　　(5)方法運(yùn)用完整性系數(shù)。(85～100%)

　　除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)整。

　　以(1)一(4)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

　　2、剩余法

　　(1)最佳開(kāi)發(fā)利用方式(10%) : 說(shuō)明土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，是否考慮了市場(chǎng)供求狀況等。

　　如果估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，評(píng)估其現(xiàn)狀利用條件下價(jià)值，則不考慮最佳利用問(wèn)題。

　　(2)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算(20%): 估算方法選擇及應(yīng)用的合理性，估算依據(jù)的充分程度。

　　(3)開(kāi)發(fā)成本估算(30%):估算成本全面、客觀、合理，依據(jù)的充分性。

　　(4)利息計(jì)算(10%): 開(kāi)發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期及其計(jì)算公式。

　　(5)利潤(rùn)計(jì)算(10%): 利潤(rùn)率選取依據(jù)及其合理性。

　　(6)稅金及其銷(xiāo)售稅費(fèi)估算(10%): 選取全面、正確，依據(jù)合理。

　　(7)地價(jià)計(jì)算(10%): 公式及計(jì)算過(guò)程的正確性。

　　(8)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85%～l00%)

　　除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)整。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目按待開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估思路錯(cuò)誤等。

　　以(1)～(7)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

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