2014備考加油站：土地價(jià)格影響因素

　　第二章 土地價(jià)格影響因素

　　考點(diǎn)1：一般因素(宏觀上)

　　1、 影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。

　　2、 概念：一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普通、共同的因素。對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。

　　(1) 行政因素：國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制行政隸屬變更等。

　　(2) 人口因素：人口狀況是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口購(gòu)成。

　　(3) 社會(huì)因素：政治安定狀況;社會(huì)治安狀況;房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程

　　(4) 國(guó)際因素：國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際政治因素。

　　(5) 經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平;物價(jià)變動(dòng);利率水平

　　考點(diǎn)2：區(qū)域因素

　　1、 繁華程度。

　　2、 交通條件。

　　3、 基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件。

　　4、 環(huán)境質(zhì)量。人文環(huán)境和自然環(huán)境。包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣、嗓聲污染程度等及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境。

　　5、 城市規(guī)劃限制。區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制。如：住宅注重環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)注重營(yíng)業(yè)環(huán)境和收益狀況;工業(yè)注重交通運(yùn)輸和水、電等條件。

　　考點(diǎn)3：個(gè)別因素(宗地本身的條件和特征)

　　1、 面積。

　　2、 寬度。

　　3、 深度;

　　4、 形狀;

　　5、 坡度;

　　6、 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件;

　　7、 宗地臨街狀況。、

　　8、 城市規(guī)劃限制：容積率、建筑高度、建筑密度、宗地用途

　　9、 土地使用年限。

　　考點(diǎn)4：主要地價(jià)影響因素的作用規(guī)律

　　1、 一般因素從宏觀上對(duì)地區(qū)整體的地價(jià)水平產(chǎn)生全局性影響;

　　2、 區(qū)域因素對(duì)地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。

　　3、 個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的主要原因。

　　考點(diǎn)5：不同用途地價(jià)影響因素的特點(diǎn)

　　1、 商業(yè)：區(qū)位、商業(yè)聚集規(guī)模、交通方便度、相對(duì)位置。

　　2、 居住：自然環(huán)境、人文環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施、公共交通條件;

　　3、 工業(yè)：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)聚集度、產(chǎn)業(yè)方向;

　　4、 農(nóng)業(yè)：氣候環(huán)境、土壤條件、水資源狀況、水土污染、農(nóng)用地基本設(shè)施狀況、距城市的距離、農(nóng)產(chǎn)口市場(chǎng)供求。

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