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2014土地估價(jià)案例與報(bào)告復(fù)習(xí)資料11

更新時(shí)間:2013-10-16 18:36:58 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地估價(jià)案例與報(bào)告

  各種常見土地估價(jià)目的下土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)的主要原則確定

  (1)土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。

  ①價(jià)格類別:買賣價(jià)格。常見類型有出讓金(或毛地價(jià))、補(bǔ)交地價(jià)、出讓底價(jià)。

 ?、诠纼r(jià)原則和估價(jià)方法:除合法原則外,更多應(yīng)重視替代原則、最有效利用原則等的應(yīng)用。

  (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估。

  ①價(jià)格類別:買賣價(jià)格。

  ②估價(jià)原則和估價(jià)方法:應(yīng)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

  (3)土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估。

 ?、賰r(jià)格類別:抵押價(jià)格。

  ②估價(jià)原則和估價(jià)方法:土地使用權(quán)抵押價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格,估價(jià)原則應(yīng)遵循合法原則、替代原則、預(yù)期收益原則、供需原則、最有效利用原則等,同時(shí)還應(yīng)遵循保守原則或謹(jǐn)慎原則

  (4)土地租賃價(jià)格評(píng)估。

  ①價(jià)格類別:租賃價(jià)格。

  ②估價(jià)原則和估價(jià)方法:應(yīng)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

  (5)土地收購儲(chǔ)備價(jià)格評(píng)估。

 ?、賰r(jià)格類別:征用征收價(jià)格,主要考慮補(bǔ)償性,一般包括土地價(jià)格和地上建筑物的補(bǔ)償費(fèi)用。

 ?、诠纼r(jià)原則和估價(jià)方法:應(yīng)遵循合法原則、替代原則等。主要采用的估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)、用途確定。

  (6)土地課稅評(píng)估。

  ①價(jià)格類別:課稅價(jià)格。

  ②估價(jià)方法:根據(jù)稅種和計(jì)稅依據(jù)等不同,相應(yīng)選擇收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法。

  (7)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的土地價(jià)格評(píng)估。

  合資、合作、交易、股份制改造、置換、上市等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的市場(chǎng)化程度較高(價(jià)格類型主要為市場(chǎng)交易價(jià)格或買賣價(jià)格);合并、兼并、分立等,資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)化程度較低;企業(yè)破產(chǎn)清算或償債(價(jià)格類型為清算價(jià)格),除了評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值,也需要評(píng)估快速變現(xiàn)的價(jià)值,要分析企業(yè)權(quán)利糾紛等,其實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值比較低。在國有企業(yè)改制中,改制方案不同,土地價(jià)格也面臨不同的市場(chǎng)環(huán)境。

 

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