2014土地估價(jià)案例與報(bào)告復(fù)習(xí)資料11

　　各種常見土地估價(jià)目的下土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)的主要原則確定

　　(1)土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。

　　①價(jià)格類別：買賣價(jià)格。常見類型有出讓金(或毛地價(jià))、補(bǔ)交地價(jià)、出讓底價(jià)。

　?、诠纼r(jià)原則和估價(jià)方法：除合法原則外，更多應(yīng)重視替代原則、最有效利用原則等的應(yīng)用。

　　(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估。

　　①價(jià)格類別：買賣價(jià)格。

　　②估價(jià)原則和估價(jià)方法：應(yīng)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

　　(3)土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估。

　?、賰r(jià)格類別：抵押價(jià)格。

　　②估價(jià)原則和估價(jià)方法：土地使用權(quán)抵押價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)原則應(yīng)遵循合法原則、替代原則、預(yù)期收益原則、供需原則、最有效利用原則等，同時(shí)還應(yīng)遵循保守原則或謹(jǐn)慎原則

　　(4)土地租賃價(jià)格評(píng)估。

　　①價(jià)格類別：租賃價(jià)格。

　　②估價(jià)原則和估價(jià)方法：應(yīng)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

　　(5)土地收購儲(chǔ)備價(jià)格評(píng)估。

　?、賰r(jià)格類別：征用征收價(jià)格，主要考慮補(bǔ)償性，一般包括土地價(jià)格和地上建筑物的補(bǔ)償費(fèi)用。

　?、诠纼r(jià)原則和估價(jià)方法：應(yīng)遵循合法原則、替代原則等。主要采用的估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)、用途確定。

　　(6)土地課稅評(píng)估。

　　①價(jià)格類別：課稅價(jià)格。

　　②估價(jià)方法：根據(jù)稅種和計(jì)稅依據(jù)等不同，相應(yīng)選擇收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法。

　　(7)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的土地價(jià)格評(píng)估。

　　合資、合作、交易、股份制改造、置換、上市等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的市場(chǎng)化程度較高(價(jià)格類型主要為市場(chǎng)交易價(jià)格或買賣價(jià)格);合并、兼并、分立等，資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)化程度較低;企業(yè)破產(chǎn)清算或償債(價(jià)格類型為清算價(jià)格)，除了評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，也需要評(píng)估快速變現(xiàn)的價(jià)值，要分析企業(yè)權(quán)利糾紛等，其實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值比較低。在國有企業(yè)改制中，改制方案不同，土地價(jià)格也面臨不同的市場(chǎng)環(huán)境。

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