2014土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)選擇題3
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21、 現(xiàn)用市場比較法評估某宗地H的價(jià)格,其容積率為1.5。經(jīng)調(diào)查某一比較案例G的地價(jià)為3500元/平方米,容積率為1.3。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,該城市此類地塊的土地,當(dāng)容積率每增加0.1,宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)地價(jià)增加5%,則比較案例G經(jīng)容積率修正后的地價(jià)為( )元/平方米。
A. 3804
B.3850
C.3858
D.4038
標(biāo)準(zhǔn)答案: a
解 析:3500×125/115=3804元;
22、 某宗土地用假設(shè)開發(fā)法評估其價(jià)格,在商業(yè)用途下的評估結(jié)果為900萬元,在居住用途下的評估結(jié)果為1100萬元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途,也可作居住用途,則該宗土地的評估價(jià)格應(yīng)為( )萬元。
A.900
B.1000
C.1100
D.2000
標(biāo)準(zhǔn)答案: c
解 析:根據(jù)最有效使用原則,應(yīng)當(dāng)選擇居住用途。
23、 剩余法估價(jià)時(shí),在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后,其首要步驟是( )。
A. 估算開發(fā)后的售價(jià)
B.估算開發(fā)的總費(fèi)用
C.確定最佳開發(fā)利用方式
D. 估算開發(fā)周期
標(biāo)準(zhǔn)答案: c
解 析:剩余法估價(jià)時(shí),在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后,其首要步驟是確定最佳開發(fā)利用方式。
24、 剩余法估價(jià)中所采用的所有不動產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是( )。
A. 根據(jù)過去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)
B.根據(jù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定
C.根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)水平確定
D.根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)
標(biāo)準(zhǔn)答案: d
解 析:剩余法估價(jià)中所采用的所有不動產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。
25、 采用成本逼近法評估地價(jià)時(shí),可以列入土地取得費(fèi)的是( )。
A. 耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)
B.耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)
C.耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)
D. 青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)答案: c
解 析:采用成本逼近法評估地價(jià)時(shí),可以列入土地取得費(fèi)的是耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)。
26、 根據(jù)剩余法計(jì)算得到的待開發(fā)土地的剩余價(jià)值為1000萬元,若取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及土地使用證書等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2%,則待估地塊的價(jià)格應(yīng)為( )萬元。
A. 980
B.1000
C.1002
D.1020
標(biāo)準(zhǔn)答案: a
解 析:1000×(1-2%)= 980萬元。
27、 成本逼近法評估土地價(jià)格的公式應(yīng)該為( )。
A. 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益
B.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地增值
C.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地所有權(quán)收益
D.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值
標(biāo)準(zhǔn)答案: d
解 析:土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值
28、 在路線價(jià)估價(jià)法中,標(biāo)準(zhǔn)深度是指( )。
A. 標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度
B.道路對土地利用價(jià)值影響為零的深度
C.各宗地臨街深度平均值
D.城市規(guī)劃確定的道路紅線深度
標(biāo)準(zhǔn)答案: b
解 析:標(biāo)準(zhǔn)深度是指道路對土地利用價(jià)值影響為零的深度
29、 采用成本逼近法評估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價(jià)格,計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)按( )求取。
A. 宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費(fèi)用總和
B.宗地外開發(fā)投入的費(fèi)用總和
C.宗地內(nèi)開發(fā)投入的費(fèi)用之總和
D. 宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和
標(biāo)準(zhǔn)答案: d
解 析:土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)按宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和。
30、 剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是( )。
A. 地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)
B.地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)
C.開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)
D.地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)答案: d
解 析:剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。
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