2014土地估價實務基礎選擇題2

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　　11、 采用收益還原法評估承租土地使用權價格時，其土地還原率一般應( )出讓土地使用權還原率。

　　A.低于

　　B.高于

　　C.等于

　　D.等于或低于

　　標準答案： b

　　解　　析：采用收益還原法評估承租土地使用權價格時，其土地還原率一般應( )出讓土地使用權還原率。

　　12、 某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營性收入為45000元，年經(jīng)營總費用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價格約為( )萬元。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.50

　　標準答案： b

　　解　　析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬元。

　　13、 某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬元，建筑物價值250萬元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為( )萬元。

　　A.500.00

　　B.714.29

　　C.750.00

　　D.833.33

　　標準答案： c

　　解　　析：建筑物收益=250×8%=20萬元;土地年收益=50-20=30萬元;土地價格=30/6%=500萬元;房地產(chǎn)總價值=建筑物價值+土地價格=250+500=750萬元。

　　14、 采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應選取( )作為估價依據(jù)。

　　A. 類似土地的客觀純收益

　　B.類似土地的實際純收益

　　C. 類似土地的最高純收益

　　D.類似土地的最低純收益

　　標準答案： a

　　解　　析：采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應選取類似土地的客觀純收益作為估價依據(jù)。

　　15、 若選擇的比較交易案例成交地價為580元/平方米，對應土地使用權年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格為( )元/平方米。

　　A.515.3

　　B.532.6

　　C.635.4

　　D.652.8

　　標準答案： d

　　解　　析：待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

　　16、 根據(jù)商業(yè)出租柜臺資料評估土地價格，可采用下述公式計算樣點地價：樣點地價=( )/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。

　　A. 商店純收益

　　B.商店總收益

　　C.商店土地純收益

　　D. 商店出租柜臺土地純收益

　　標準答案： d

　　解　　析：樣點地價=商店出租柜臺土地純收益/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。

　　17、 市場比較法中正確的估價程序是( )。

　　A. ①確定修正項目;②評估比較案例價格;③比較期日修正;④評估待估宗地價格

　　B.①確定比較案例;②收集資料;③評估待估宗地價格;④價格修正

　　C.①評估比較案例價格;②收集資料;③確定修正項目;④評估待估宗地價格

　　D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計算比準價格

　　標準答案： d

　　解　　析：搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計算比準價格

　　18、 在剩余法的基本公式“地價=不動產(chǎn)售價―開發(fā)成本―利潤―利息―稅金”中，利息是指( )。

　　A. 開發(fā)費的利息

　　B.各項預付資本的利息

　　C.貸款資金的利息

　　D.場地取得費及開發(fā)費用的利息

　　標準答案： b

　　解　　析：剩余法的利息是指各項預付資本的利息。

　　19、 采用剩余法評估土地價格，其結果的可靠性取決于是否遵循了( )。

　　A. 預測原則和替代原則

　　B.供求原則和協(xié)調原則

　　C.預測原則和最有效使用原則

　　D.競爭原則和貢獻原則

　　標準答案： c

　　解　　析：采用剩余法評估土地價格，其結果的可靠性取決于是否遵循了預測原則和最有效使用原則。

　　20、 評估待開發(fā)生地價格，可以采用剩余法按下列計算公式求?。荷貎r格=( )―土地開發(fā)費―利息―稅金―利潤。

　　A. 物業(yè)開發(fā)總價值

　　B.房地價格

　　C.熟地價格

　　D. 房地總收益

　　標準答案： c

　　解　　析：生地價格=熟地價格―土地開發(fā)費―利息―稅金―利潤。

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