2014土地估價實務(wù)基礎(chǔ)選擇題2
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11、 采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格時,其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。
A.低于
B.高于
C.等于
D.等于或低于
標準答案: b
解 析:采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格時,其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。
12、 某商店占地面積35平方米,建筑物面積60平方米,年正常經(jīng)營性收入為45000元,年經(jīng)營總費用為5000元,建筑物年純收益為10000元,若土地還原率取10.0%,則該商店所占土地的總價格約為( )萬元。
A.20
B.30
C.40
D.50
標準答案: b
解 析:45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬元。
13、 某宗房地產(chǎn),年凈收益50萬元,建筑物價值250萬元,建筑物還原率8%,土地還原率6%,則該宗房地產(chǎn)的總價值為( )萬元。
A.500.00
B.714.29
C.750.00
D.833.33
標準答案: c
解 析:建筑物收益=250×8%=20萬元;土地年收益=50-20=30萬元;土地價格=30/6%=500萬元;房地產(chǎn)總價值=建筑物價值+土地價格=250+500=750萬元。
14、 采用收益還原法評估某宗土地的價格時,除有租約限制外,應(yīng)選取( )作為估價依據(jù)。
A. 類似土地的客觀純收益
B.類似土地的實際純收益
C. 類似土地的最高純收益
D.類似土地的最低純收益
標準答案: a
解 析:采用收益還原法評估某宗土地的價格時,除有租約限制外,應(yīng)選取類似土地的客觀純收益作為估價依據(jù)。
15、 若選擇的比較交易案例成交地價為580元/平方米,對應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年,而待估宗地的出讓年期為37年,土地還原率取7%,則待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格為( )元/平方米。
A.515.3
B.532.6
C.635.4
D.652.8
標準答案: d
解 析:待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米
16、 根據(jù)商業(yè)出租柜臺資料評估土地價格,可采用下述公式計算樣點地價:樣點地價=( )/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。
A. 商店純收益
B.商店總收益
C.商店土地純收益
D. 商店出租柜臺土地純收益
標準答案: d
解 析:樣點地價=商店出租柜臺土地純收益/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。
17、 市場比較法中正確的估價程序是( )。
A. ①確定修正項目;②評估比較案例價格;③比較期日修正;④評估待估宗地價格
B.①確定比較案例;②收集資料;③評估待估宗地價格;④價格修正
C.①評估比較案例價格;②收集資料;③確定修正項目;④評估待估宗地價格
D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計算比準價格
標準答案: d
解 析:搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計算比準價格
18、 在剩余法的基本公式“地價=不動產(chǎn)售價―開發(fā)成本―利潤―利息―稅金”中,利息是指( )。
A. 開發(fā)費的利息
B.各項預(yù)付資本的利息
C.貸款資金的利息
D.場地取得費及開發(fā)費用的利息
標準答案: b
解 析:剩余法的利息是指各項預(yù)付資本的利息。
19、 采用剩余法評估土地價格,其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了( )。
A. 預(yù)測原則和替代原則
B.供求原則和協(xié)調(diào)原則
C.預(yù)測原則和最有效使用原則
D.競爭原則和貢獻原則
標準答案: c
解 析:采用剩余法評估土地價格,其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了預(yù)測原則和最有效使用原則。
20、 評估待開發(fā)生地價格,可以采用剩余法按下列計算公式求取:生地價格=( )―土地開發(fā)費―利息―稅金―利潤。
A. 物業(yè)開發(fā)總價值
B.房地價格
C.熟地價格
D. 房地總收益
標準答案: c
解 析:生地價格=熟地價格―土地開發(fā)費―利息―稅金―利潤。
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