2014備考加油站：土地估價的原則與方法4

　　(五)需求與供給原則

　　在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高;反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：① 供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進行競爭;②同質(zhì)的商品隨價 格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價格也是由需求 與供給的互相關系而定。但因為土地不同于一般商品，具有一些 人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其 特有的供求規(guī)律。

　　由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特 性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有 限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。

　　(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息

　　(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性也有限。

　　因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。尤其在我國城 市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用 權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的 影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特性。此外，在進行供求分析時，應考慮時間因素，作動態(tài)分析。因為現(xiàn) 在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展狀況而形成的，即從現(xiàn)在 思考將來，因此供需原則是以預期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎的。

　　(六)競爭和超額利潤原則

　　一般商品的競爭是在供給和需求雙方發(fā)生的，價格正是在供 需關系均衡點上的競爭結(jié)果，所以競爭原則是供給與需求原則的 前提，二者有密切關系。商品競爭的結(jié)果是供需雙方均不能企望 得到合理利潤之外的超額利潤。

　　土地因為具有不動性、不增性、個別性等特點，尤其在我國土地一級供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競爭.競爭主要是在需求者之間進行。需求者之間的競爭，又是在該地塊價格明顯低于其收益的情形下發(fā)生的。這種競爭，對替代性較小的土地來講，價格更有提高的傾向。如商業(yè)用地，可供給量少，替代性小，競爭比住宅等用地劇烈，價格上漲也快。因此，競爭原則與替代原則也密切相關。

　　對于前述的最有效使用原則來講，競爭原則也是其基礎之一。因為最有效使用是指一定時期內(nèi)能從土地上獲取最大純收益的利用方式，所以最有效使用應根據(jù)其收益量判定。而競爭原則可說明土地外部競爭程度如何，對收益大小影響至關重要，因此可成為判定最有效使用的一項原則。

　　競爭原則也是收益還原法估價的基礎之一。因為該方法中的純收益是在對將來一定時期土地市場的競爭關系及供求關系作出正確判斷的基礎上預測出來的。

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