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2014備考加油站:土地市場(chǎng)及其管理手段

更新時(shí)間:2013-10-08 18:08:11 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)

  一、土地市場(chǎng)的概念

  市場(chǎng),是商品交易的場(chǎng)所,是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。

  土地市場(chǎng)的概念,有狹義和廣義之分。狹義的市場(chǎng)是指進(jìn)行土地交易的專門場(chǎng)所。廣義的土地市場(chǎng)則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。

  土地市場(chǎng)的內(nèi)涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

  土地市場(chǎng)的客體主要是土地及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此,土地市場(chǎng)是有形的土地和無形權(quán)益、信息、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體。

  二、土地市場(chǎng)的特征

  (1)交易實(shí)體的非移動(dòng)性。

  (2)土地市場(chǎng)的地域性。

  (3)土地市場(chǎng)的壟斷性。

  (4)流通方式的多樣性。

  (5)土地供給彈性小。

  判斷題:土地市場(chǎng)的壟斷性是存在地區(qū)市場(chǎng)狀況的不平衡現(xiàn)象的根本原因。( w )

  判斷題.因?yàn)橥恋毓┙o彈性小,因此,在一定地域市場(chǎng)內(nèi),土地價(jià)格主要由需求來決定。( r )

  三、土地市場(chǎng)的主體與客體

  (一)土地市場(chǎng)主體

  土地市場(chǎng)主體即土地市場(chǎng)的參與者(法人和自然人),包括供給者、需求者、中介者和管理者。

  1、供給者是向土地市場(chǎng)提供交易對(duì)象的經(jīng)濟(jì)行為主體,主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營(yíng)者)。

  2.需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個(gè)人。

  3.中介者

  4.管理者.市場(chǎng)的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序,提供交易質(zhì)量和效率,協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外,主要通過價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理

  例題:土地市場(chǎng)管理者的基本任務(wù)是( ABD )。

  A.維持交易秩序

  B.提高交易質(zhì)量和效率

  C. 制定土地交易價(jià)格

  D.協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系

  (二)土地市場(chǎng)運(yùn)行中的客體,就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

  土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場(chǎng)運(yùn)行中的交換,構(gòu)成土地市場(chǎng)客體的主要內(nèi)容。

  四、土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)

  現(xiàn)階段的土地市場(chǎng)主要指城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)。按照市場(chǎng)交易主體和市場(chǎng)運(yùn)行過程,可將城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)分為三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

  1.土地一級(jí)市場(chǎng)

  一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。土地一級(jí)市場(chǎng)是國家壟斷的市場(chǎng)

  2.土地二級(jí)市場(chǎng)

  即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是國家調(diào)控下的以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的市場(chǎng)。

  3.土地三級(jí)市場(chǎng)

  三級(jí)市場(chǎng)是土地使用者之間進(jìn)行的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)。它是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的開放市場(chǎng)。

  五、土地市場(chǎng)的管理手段

  (一)土地利用規(guī)劃與計(jì)劃手段

  1.土地利用規(guī)劃

  土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量,協(xié)調(diào)供求關(guān)系,調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價(jià)格的重要手段;也是確定合理用地結(jié)構(gòu),優(yōu)化土地配置的基礎(chǔ)性工作,土地利用規(guī)劃對(duì)土地市場(chǎng)具有宏觀調(diào)控作用。

  2.土地利用計(jì)劃

  年度計(jì)劃(包括國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃)的實(shí)施是把握土地人市環(huán)節(jié),調(diào)控土地市場(chǎng)的有效手段。

  土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃,按現(xiàn)行土地利用計(jì)劃編制程序進(jìn)行。

  3.土地用途管制

  土地用途管制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家廣泛采用的土地利用管理制 度。

  (二)地籍管理手段地籍管理是土地市場(chǎng)調(diào)控的一項(xiàng)重要措施。其主要任務(wù)是對(duì)土地權(quán)屬的變更加以管理,監(jiān)控土地?cái)?shù)量、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)的更動(dòng)趨勢(shì)。土地權(quán)屬登記是地籍管理的核心內(nèi)容

  (三)土地價(jià)格調(diào)控手段

  土地價(jià)格作為土地市場(chǎng)運(yùn)作過程中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿手段,在土地市場(chǎng)管理中占據(jù)極其重要的地位,因此,土地市場(chǎng)價(jià)格的宏觀調(diào)控是土地市場(chǎng)管理的核心內(nèi)容。對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的主要目的是,保證土地市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定和市場(chǎng)交易平穩(wěn)發(fā)展,防止地價(jià)極高極低或忽高忽低,避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。根據(jù)我國目前已有的法律和政策規(guī)定,土地價(jià)格宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾方面:

  1.建立基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度

  基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是國家建立地價(jià)體系的重要內(nèi)容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度,是規(guī)范土地交易行為,加強(qiáng)國家對(duì)地價(jià)進(jìn)行管理的重要措施。

  2.國家對(duì)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)

  這一措施的主要作用,一是防止地方政府在出讓土地使用權(quán)過程中,為了局部和短期利益,采取不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)方式,隨意壓低地價(jià),造成國家土地資產(chǎn)的流失;二是增加土地使用權(quán)出讓的透明度,便于上級(jí)政府和社會(huì)對(duì)出讓行為的監(jiān)督;三是便于土地使用者了解國家對(duì)不同地區(qū)、不同行業(yè)實(shí)行的地價(jià)優(yōu)惠幅度,確定合理的投資方向。

  判斷題:國家對(duì)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)。 ( R )

  3,政府對(duì)地價(jià)上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)

  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí),市縣人民政府可以采取必要的措施。

  當(dāng)出現(xiàn)土地價(jià)格暴漲時(shí),政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)男姓侄芜M(jìn)行干預(yù),如限制地價(jià)水平、調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、調(diào)整土地稅收等。

  4.建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度

  5.政府對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)

  《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。實(shí)施優(yōu)先購買權(quán),首先可以限制低價(jià)買賣土地、擾亂土地市場(chǎng)的行為;其次可以防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià),逃避國家稅費(fèi);第三,國家因特殊建設(shè)需要,如公共福利設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┩恋乩靡?guī)劃時(shí),也可采用優(yōu)先購買,以保證國家建設(shè)的需要。

  (四)土地稅收和金融手段

  1.稅收手段

  稅收手段通過規(guī)定不同的稅種、稅目和稅率等,來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)行為。

  2.金融手段

  (五)土地立法和執(zhí)法手段

  通過土地立法和執(zhí)法手段,對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行控制、指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督,實(shí)踐證明是加強(qiáng)市場(chǎng)管理的最有效手段之一。

  例題:土地市場(chǎng)的管理手段包括( ABCD )。

  A. 土地利用規(guī)劃與計(jì)劃手段

  B.地籍管理手段

  C. 土地價(jià)格調(diào)控手段

  D. 土地稅收和金融手段

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