2013年土地估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí)要點(diǎn)13

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　　第四節(jié)租賃國(guó)有土地使用權(quán)

　　本節(jié)主要內(nèi)容：租賃國(guó)有土地使用權(quán)的概念、主體、取得、內(nèi)容與限制及作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、租賃國(guó)有土地使用權(quán)終止。

　　一、定義

　　租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)出租是兩個(gè)不同的概念。前者是以國(guó)家土地所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國(guó)有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。從交易實(shí)務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級(jí)土地市場(chǎng)，土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)。在土地登記實(shí)務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)出租應(yīng)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。

　　二、租賃土地使用權(quán)主體

　　其主體為一般主體，主要包括以下五類(lèi)：

　　(一)新增經(jīng)營(yíng)性用地

　　(二)存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地

　　(三)依法取得場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的外商投資企業(yè)用地

　　(四)短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時(shí)用地的期限不得超過(guò)兩年，而實(shí)踐中亦有超過(guò)兩年的，一般稱(chēng)之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時(shí)用地都不得修建永久性建筑。其最適合采用租賃方式。

　　(五)改變用途、增加建筑面積而未補(bǔ)交地價(jià)的用地

　　依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。實(shí)踐中：1、自用目的的，允許其通過(guò)設(shè)定租賃關(guān)系來(lái)調(diào)整其與國(guó)家之間的利益關(guān)系。2、用于轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。

　　三、租賃土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的租賃方式

　　1、協(xié)議方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。

　　2、招標(biāo)、拍賣(mài)、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。

　　(二)租金及其支付方式

　　1、租金一般由土地使用者按年向國(guó)家支付，但以“約定”優(yōu)先，即國(guó)有土地租賃合同另有約定的，依約定。

　　2、無(wú)論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，避免以權(quán)謀私。

　　3、在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，如果承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地使用費(fèi)的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)，支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

　　4、租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。因情勢(shì)變更導(dǎo)致的土地價(jià)值的變動(dòng)，租賃雙方應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動(dòng)的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實(shí)際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。此外，長(zhǎng)期租賃中法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。

　　5、實(shí)踐中要確立土地收益中“明租、正稅、少費(fèi)”的原則，對(duì)于劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費(fèi)。

　　四、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　(一)租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　1、租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。

　　2、依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。

　　注意：與出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬的區(qū)別。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租租期屆滿(mǎn)而土地使用權(quán)未到出讓年限時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　　(二)租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　1.期限的限制

　　A租賃期限不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。

　　B對(duì)租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓最高年限處置。

　　C根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長(zhǎng)期使用，國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年;對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途的土地出讓最高年限。

　　2.用途的限制

　　A租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國(guó)有土地所有者代表的同意.

　　B以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開(kāi)發(fā).

　　C在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。

　　五、租賃土地使用權(quán)作價(jià)出資

　　租賃土地使用權(quán)人經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意后，可將土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物作價(jià)出資，但應(yīng)依接受投資的主體的不同而分別規(guī)定國(guó)有土地租賃合同的履行主體。

　　1、向企業(yè)法人投資或者成立新的企業(yè)法人的，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸該企業(yè)法人享有，并應(yīng)由其繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同;

　　2、向非企業(yè)法人投資的，租賃土地使用權(quán)仍歸原租賃土地使用權(quán)人享有，故應(yīng)由其繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。

　　六、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

　　(一)轉(zhuǎn)讓和抵押的要件

　　僅以出讓方式取得的土地使用權(quán)方可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)可以同時(shí)設(shè)定抵押。

　　權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或抵押租賃土地使用權(quán)應(yīng)滿(mǎn)足：

　　(1)經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意。

　　(2)按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成。

　　(3)已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　(4)租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　(二)權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則

　　根據(jù)“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)的移轉(zhuǎn)。

　　七、租賃土地使用權(quán)出租租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。

　　八、租賃國(guó)有土地使用權(quán)的終止

　　(一)租期屆滿(mǎn)

　　1.續(xù)租申請(qǐng)的公益性界限賦予租賃土地使用權(quán)人以法定續(xù)租權(quán)?，除了根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國(guó)有土地所有者代表對(duì)土地使用者提出的續(xù)期申請(qǐng)均應(yīng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)租的，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，并辦理登記手續(xù)。

　　2.未申請(qǐng)續(xù)租和申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的法律后果

　　分別未申請(qǐng)續(xù)租和申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)這兩種情況：

　　(1)兩者的共同之處：只要租賃關(guān)系到期終止，租賃土地使用權(quán)均由國(guó)家無(wú)償收回。

　　(2)兩者的不同之處：未申請(qǐng)續(xù)租的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得，不予任何補(bǔ)償;申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，其地上建筑物、其他附著物依法律、法規(guī)或依約定處置。

　　(二)提前終止租賃關(guān)系租賃土地使用權(quán)可因國(guó)家和用地者的原因而提前終止。

　　1.因公共利益的需要由此產(chǎn)生的法律后果同于土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定。(即根據(jù)開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償)

　　2.因用地者的原因有兩種情況：

　　(1)承租人違約。

　　A國(guó)家在無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)的前提下，可對(duì)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)予以拍賣(mài)或變賣(mài)?；谕恋厥褂脵?quán)人已經(jīng)對(duì)租賃土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，在扣除違約金、稅費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、保管費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后，將剩余部分返還于原租賃土地使用權(quán)人，作為對(duì)其地上物投資的補(bǔ)償。

　　B如果無(wú)人應(yīng)買(mǎi)，原承租人的違約責(zé)任自不可免，但對(duì)因收回租賃土地使用權(quán)而取得的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，國(guó)家亦應(yīng)向原承租人作適當(dāng)補(bǔ)償。拍賣(mài)或變賣(mài)租賃土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物后，原土地使用權(quán)租賃合同的效力及于拍賣(mài)或變賣(mài)的繼受人。

　　(2)承租人違法。除了由國(guó)家無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物外，還應(yīng)支付違約金。

　　(三)土地滅失

　　在因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致國(guó)有土地租賃合同的履行客觀不能時(shí)，合同權(quán)利義務(wù)終止，國(guó)家可無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)，而無(wú)須返還用地者已支付的剩余部分的租金。

　　例題.租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地依法享有( ABC )。

　　A.占有權(quán)

　　B.使用權(quán)

　　C.收益權(quán)

　　D.部分處分權(quán)

　　E.完全處分權(quán)

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