物業(yè)管理師《制度與政策》考點：我國物業(yè)管理發(fā)展

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　　我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)――《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。

　　建設(shè)部在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”，“住宅小區(qū)應(yīng)當成立住宅小區(qū)管理委員會，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”，并對管委會、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。青島市委、市政府于1994年制定了住宅小區(qū)實施物業(yè)管理“一年試點、三年普遍推開”的目標。市政府成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，分管市長擔任組長，建設(shè)、房地產(chǎn)、市政、園林、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)等部門和各區(qū)區(qū)長作為成員，保證了市、區(qū)政府各部門在推動物業(yè)管理新體制上形成合力。1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經(jīng)驗。在這次會議上，侯捷部長在講話中提出：“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對住宅區(qū)以及其他房屋的管理、維護提出了新的要求，要求房地產(chǎn)的售后服務(wù)按照市場經(jīng)濟的模式建立新體制，房地產(chǎn)經(jīng)營管理必須從簡單的修修補補、收收租金，轉(zhuǎn)向綜合性、多功能的社會服務(wù)”。

　　在此期間，大連市也開始部署對全市較大住宅小區(qū)的整治改造工作，將全面清理違章建筑、實施綠化工程、增補市政設(shè)施，作為全面推進物業(yè)管理的前期準備工作。要求住宅小區(qū)建立以經(jīng)營性服務(wù)為核心的物業(yè)管理新體制，同時加快地方立法，鞏固整治成果。1997年，建設(shè)部在大連召開全國第二次物業(yè)管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進物業(yè)管理的經(jīng)驗。

　　早在1993年，深圳市就開始積極探索物業(yè)管理招投標制度。深圳市住宅局首先在內(nèi)部進行嘗試，將新建的大型住宅小區(qū)――蓮花北村的物業(yè)管理權(quán)，用招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。1994年，深圳市萬廈居業(yè)公司獲得了該小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，在1995年全國優(yōu)秀示范小區(qū)評比中，蓮花北村獲得了全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名。1996年，深圳又以舊小區(qū)鹿丹村作為試點，進行物業(yè)管理招投標，經(jīng)過激烈競爭，深圳萬科物業(yè)管理公司中標，取代了原物業(yè)管理公司，從而使深圳物業(yè)管理招投標又向前邁進了一步。

　　1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗。宋春華副部長在這次會議的工作報告中指出：深圳加速推進物業(yè)管理競爭機制，初步形成了政府調(diào)控為主導(dǎo)，業(yè)主和企業(yè)雙向選擇，公平競爭的物業(yè)管理市場機制。俞正聲部長在這次會議上也指出，深圳會議主要解決了物業(yè)管理市場問題，其核心問題是推進競爭、規(guī)范行為。學習深圳，關(guān)鍵是把市場競爭作為推動物業(yè)管理健康發(fā)展的途徑。

　　從1995年開始，建設(shè)部還在全國開展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長的表彰活動，激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，取得了豐碩成果。

　　2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。2001年，中國物業(yè)管理協(xié)會在杭州舉辦中國物業(yè)管理發(fā)展論壇，把我國物業(yè)管理理論與實踐的研究工作引向深入。2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進了物業(yè)管理行業(yè)的誠信建設(shè)，推動物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運作。經(jīng)過二十多年的發(fā)展歷程，物業(yè)管理在我國逐漸得到廣大居民的認同，并已成為人們購房時考慮的重要因素。據(jù)統(tǒng)計，截止到2005年底，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過3萬家，從業(yè)人員突破300萬。物業(yè)管理已形成包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護，小區(qū)公共秩序維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護等系列內(nèi)容的綜合性配套服務(wù)。

　　實踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國社會、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的一個新興行業(yè)。目前，物業(yè)管理新體制不僅在新、舊住宅區(qū)全面推廣，而且也在工業(yè)園區(qū)、辦公樓宇、學校、醫(yī)院、體育場館等各類物業(yè)廣泛采用。據(jù)統(tǒng)計，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達50%以上，深圳、上海等城市的物業(yè)管理覆蓋面已經(jīng)超過95%。物業(yè)管理通過提供專業(yè)性服務(wù)和一些便民服務(wù)，使得房屋修繕及時，小區(qū)環(huán)境整潔，社區(qū)文化生活豐富，居民生活方便，人們的居住質(zhì)量有了顯著提高，物業(yè)管理行業(yè)的社會經(jīng)濟地位也逐步得到提高。

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