土地估價師估價理論與方法之地租理論輔導

　　地租理論

　　級差地租理論

　　級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者所占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額。因為這種地租與土地等級相聯(lián)系，故稱為級差地租。

　　級差地租I：土地肥力的差異、土地位置(距離市場遠近)差異是形成級差地租I的條件。

　　級差地租Ⅱ：由追加投資帶來的超額利潤，是級差地租Ⅱ的實體。

　　二者的關(guān)系：各有不同的表現(xiàn)形式，但二者在實質(zhì)上是一致的，級差地租Ⅱ要以級差地租I為前提和基礎。

　　從歷史上看，級差地租I的產(chǎn)生先于級差地租Ⅱ。在資本主義發(fā)展初期，還存在大量未耕種土地，農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式是粗放的，與此相適應的地租形式是級差地租I;隨著資本主義的發(fā)展，城市和工業(yè)對農(nóng)業(yè)的需求日益增加，土地使用向集約化方式發(fā)展，與集約化經(jīng)營方式相對應的地租形式是級差地租Ⅱ。

　　從一定時期的運動看，級差地租I也是級差地租Ⅱ的出發(fā)點。在級差地租I和級差地租Ⅱ并存的情況下，農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格仍由劣等地的農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格來決定。這就是說，級差地租Ⅱ的形成，是以同一塊土地連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。

　　地租與地價的關(guān)系

　　地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而，地價不是對土地實體的購買價格，而是對土地預期收益的購買價格，其實質(zhì)是土地未來地租的資本化，即：土地價格：地租/利率。

　　由此可見，地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎和出發(fā)點;地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化。

　　地租理論在土地估價中的應用

　　西方地租、地價理論側(cè)重于對地租、地價量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質(zhì)上分析地租、地價。馬克思的地價理論則闡明了其本質(zhì)、來源及所反映的經(jīng)濟關(guān)系，兩者存在根本的區(qū)別。但同時兩者又有相同之處，如對土地的使用價值、地租和地價的關(guān)系等問題的認識有很多的相似點。如馬克思認為，地租存在的原因是土地所有權(quán)的存在。這是一種高度的理論概括，說明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟特性。所以，結(jié)合我國特點，在土地估價中自然應用馬克思的地租、地價理論作主要基礎，同時也需要吸收運用西方經(jīng)濟學對地租、地價研究分析的有用部分，以豐富地價評估的研究方法，使土地價格的分析更定量化、模型化和可操作化。

　　從本質(zhì)上講，絕對地租和級差地租都由土地所有權(quán)決定，都同樣地體現(xiàn)了土地所有權(quán)的經(jīng)濟利益要求。但從量上看，城市絕對地租是作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤的扣除，因而它只與一定的社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應;而級差地租則具有與土地的質(zhì)量等級相關(guān)的確定的量的規(guī)定性，因而在城市土地利用及城市地價評估中，級差地租具有更重要的意義。

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