土地估價(jià)師估價(jià)理論與方法之地租理論輔導(dǎo)

　　地租理論

　　級(jí)差地租理論

　　級(jí)差地租是經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者所占有的超額利潤(rùn)，其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，故稱為級(jí)差地租。

　　級(jí)差地租I：土地肥力的差異、土地位置(距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近)差異是形成級(jí)差地租I的條件。

　　級(jí)差地租Ⅱ：由追加投資帶來的超額利潤(rùn)，是級(jí)差地租Ⅱ的實(shí)體。

　　二者的關(guān)系：各有不同的表現(xiàn)形式，但二者在實(shí)質(zhì)上是一致的，級(jí)差地租Ⅱ要以級(jí)差地租I為前提和基礎(chǔ)。

　　從歷史上看，級(jí)差地租I的產(chǎn)生先于級(jí)差地租Ⅱ。在資本主義發(fā)展初期，還存在大量未耕種土地，農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式是粗放的，與此相適應(yīng)的地租形式是級(jí)差地租I;隨著資本主義的發(fā)展，城市和工業(yè)對(duì)農(nóng)業(yè)的需求日益增加，土地使用向集約化方式發(fā)展，與集約化經(jīng)營(yíng)方式相對(duì)應(yīng)的地租形式是級(jí)差地租Ⅱ。

　　從一定時(shí)期的運(yùn)動(dòng)看，級(jí)差地租I也是級(jí)差地租Ⅱ的出發(fā)點(diǎn)。在級(jí)差地租I和級(jí)差地租Ⅱ并存的情況下，農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格仍由劣等地的農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來決定。這就是說，級(jí)差地租Ⅱ的形成，是以同一塊土地連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。

　　地租與地價(jià)的關(guān)系

　　地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點(diǎn)，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價(jià)格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價(jià)格存在的客觀性。然而，地價(jià)不是對(duì)土地實(shí)體的購買價(jià)格，而是對(duì)土地預(yù)期收益的購買價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是土地未來地租的資本化，即：土地價(jià)格：地租/利率。

　　由此可見，地租與地價(jià)是密不可分的，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。地租是地價(jià)的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn);地價(jià)是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化。

　　地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用

　　西方地租、地價(jià)理論側(cè)重于對(duì)地租、地價(jià)量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質(zhì)上分析地租、地價(jià)。馬克思的地價(jià)理論則闡明了其本質(zhì)、來源及所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，兩者存在根本的區(qū)別。但同時(shí)兩者又有相同之處，如對(duì)土地的使用價(jià)值、地租和地價(jià)的關(guān)系等問題的認(rèn)識(shí)有很多的相似點(diǎn)。如馬克思認(rèn)為，地租存在的原因是土地所有權(quán)的存在。這是一種高度的理論概括，說明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟(jì)特性。所以，結(jié)合我國(guó)特點(diǎn)，在土地估價(jià)中自然應(yīng)用馬克思的地租、地價(jià)理論作主要基礎(chǔ)，同時(shí)也需要吸收運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租、地價(jià)研究分析的有用部分，以豐富地價(jià)評(píng)估的研究方法，使土地價(jià)格的分析更定量化、模型化和可操作化。

　　從本質(zhì)上講，絕對(duì)地租和級(jí)差地租都由土地所有權(quán)決定，都同樣地體現(xiàn)了土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)利益要求。但從量上看，城市絕對(duì)地租是作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤(rùn)的扣除，因而它只與一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng);而級(jí)差地租則具有與土地的質(zhì)量等級(jí)相關(guān)的確定的量的規(guī)定性，因而在城市土地利用及城市地價(jià)評(píng)估中，級(jí)差地租具有更重要的意義。

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