土地估價師估價理論與方法之城市規(guī)劃輔導

　　城市規(guī)劃

　　1.城鎮(zhèn)化概念

　　城鎮(zhèn)化也可以稱為城市化，城鎮(zhèn)化一般簡單地釋義為農(nóng)業(yè)人口及土地向非農(nóng)業(yè)的城市化轉化的現(xiàn)象及過程，具體的分析包括以下幾個方面：

　　a.人口職業(yè)的轉變。即由農(nóng)業(yè)轉變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)的第二、第三產(chǎn)業(yè)，表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)人口不斷減少，非農(nóng)業(yè)人口不斷增加;

　　b.產(chǎn)業(yè)結構的轉變。工業(yè)革命后，工業(yè)不斷發(fā)展，第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷提高，第一產(chǎn)業(yè)的比重相對下降，工業(yè)化的發(fā)展也帶來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)代化，農(nóng)村多余人口轉向城市的第二、第三產(chǎn)業(yè);

　　c.土地及地域空間的變化。農(nóng)業(yè)用地轉化為非農(nóng)業(yè)用地，由比較分散、密度低的居住形式轉變?yōu)檩^集中成片的、密度較高的居住形式，從與自然環(huán)境接近的空間轉變?yōu)橐匀斯きh(huán)境為主的空間環(huán)境。

　　d.生活方式的變化。由鄉(xiāng)村型向城市型的轉變。

　　2.城市規(guī)劃的自然、經(jīng)濟和技術依據(jù)

　　自然環(huán)境條件：城市存在于自然地理環(huán)境中。自然環(huán)境條件與城市規(guī)劃和城市建設的關系最為密切。它不僅影響城市的形成、發(fā)展和分布，而且影響城市的布局結構、城市景觀、城市各功能要素的用地配置及各項工程設施的建設，同時對城市居民的生產(chǎn)活動和社會生活方式也有很大的影響。

　　自然環(huán)境條件主要包括：地貌類型、地形坡度、地質(zhì)條件與地基承載力、地震裂度;地下水埋深、流向、水質(zhì);江河湖泊的位置、水量、水位、水質(zhì)、流向與流速、洪水淹沒狀況;風向、風速、氣溫、降水、日照等方面的狀況。這些是編制城市規(guī)劃的基礎依據(jù)。

　　社會經(jīng)濟條件：一個地區(qū)社會經(jīng)濟條件的好壞，是進行城市規(guī)劃和城市建設的重要基礎。一方面脫離或超越現(xiàn)時經(jīng)濟條件的城市規(guī)劃是無法落實的，規(guī)劃的再好，也會成為空中樓閣。另一方面城市規(guī)劃又要求有一定的超前性，在未來一定時期內(nèi)不致落后。要做到這些必須依據(jù)社會經(jīng)濟現(xiàn)狀，在對未來進行分析預測的基礎上，作出科學合理的規(guī)劃。社會經(jīng)濟條件主要有：經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結構、人口狀況;城市建設現(xiàn)狀;交通、水電等基礎設施狀況;醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等公共設施狀況等。這些是編制城市規(guī)劃的社會經(jīng)濟依據(jù)。

　　技術依據(jù)：城市規(guī)劃編制的技術依據(jù)主要是指各種規(guī)劃編制規(guī)程、編制辦法、標準、規(guī)定等。大多以部門規(guī)章的形式下發(fā)。

　　市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　a.提出市域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展戰(zhàn)略。其中位于人口、經(jīng)濟、建設高度聚集的城鎮(zhèn)密集地區(qū)的中心城市，應當根據(jù)需要，提出與相鄰行政區(qū)域在空間發(fā)展布局、重大基礎設施和公共服務設施建設、生態(tài)環(huán)境保護、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等方面進行協(xié)調(diào)的建議。

　　b.確定生態(tài)環(huán)境、土地和水資源、能源、自然和歷史文化遺產(chǎn)等方面的保護與利用的綜合目標和要求，提出空間管制原則和措施。

　　c.預測市域總人口及城鎮(zhèn)化水平，確定各城鎮(zhèn)人口規(guī)模、職能分工、空間布局和建設標準。

　　d.提出重點城鎮(zhèn)的發(fā)展定位、用地規(guī)模和建設用地控制范圍。

　　e.確定市域交通發(fā)展策略;原則確定市域交通、通訊、能源、供水、排水、防洪、垃圾處理等重大基礎設施，重要社會服務設施，危險品生產(chǎn)儲存設施的布局。考試大土地估價師

　　f.根據(jù)城市建設、發(fā)展和資源管理的需要劃定城市規(guī)劃區(qū)。城市規(guī)劃區(qū)的范圍應當位于城市的行政管轄范圍內(nèi)。

　　g.提出實施規(guī)劃的措施和有關建議。

　　中心城區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　a.分析確定城市性質(zhì)、職能和發(fā)展目標。

　　b.預測城市人口規(guī)模。

　　c.劃定禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)和已建區(qū)，并制定空間管制措施。

　　d.確定村鎮(zhèn)發(fā)展與控制的原則和措施;確定需要發(fā)展、限制發(fā)展和不再保留的村莊，提出村鎮(zhèn)建設控制標準。

　　e.安排建設用地、農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)用地和其他用地。

　　f.研究中心城區(qū)空間增長邊界，確定建設用地規(guī)模，劃定建設用地范圍。

　　g.確定建設用地的空間布局，提出土地使用強度管制區(qū)劃和相應的控制指標(建筑密度、建筑高度、容積率、人口容量等)。

　　h.確定市級和區(qū)級中心的位置和規(guī)模，提出主要的公共服務設施的布局。

　　i.確定交通發(fā)展戰(zhàn)略和城市公共交通的總體布局，落實公交優(yōu)先政策，確定主要對外交通設施和主要道路交通設施布局。

　　j.確定綠地系統(tǒng)的發(fā)展目標及總體布局，劃定各種功能綠地的保護范圍(綠線)，劃定河湖水面的保護范圍(藍線)，確定岸線使用原則?？荚嚧笸恋毓纼r師

　　k.確定歷史文化保護及地方傳統(tǒng)特色保護的內(nèi)容和要求，劃定歷史文化街區(qū)、歷史建筑保護范圍(紫線)，確定各級文物保護單位的范圍;研究確定特色風貌保護重點區(qū)域及保護措施。

　　l.研究住房需求，確定住房政策、建設標準和居住用地布局;重點確定經(jīng)濟適用房、普通商品住房等滿足中低收人人群住房需求的居住用地布局及標準。

　　m.確定電信、供水、排水、供電、燃氣、供熱、環(huán)衛(wèi)發(fā)展目標及重大設施總體布局。

　　n.確定生態(tài)環(huán)境保護與建設目標，提出污染控制與治理措施。

　　o.確定綜合防災與公共安全保障體系，提出防洪、消防、人防、抗震、地質(zhì)災害防護等規(guī)劃原則和建設方針。

　　p.劃定舊區(qū)范圍，確定舊區(qū)有機更新的原則和方法，提出改善舊區(qū)生產(chǎn)、生活環(huán)境的標準和要求。

　　q.提出地下空間開發(fā)利用的原則和建設方針。

　　r.確定空間發(fā)展時序，提出規(guī)劃實施步驟、措施和政策建議。

　　城市總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容

　　a.城市規(guī)劃區(qū)范圍。

　　b.市域內(nèi)應當控制開發(fā)的地域。包括：基本農(nóng)田保護區(qū)，風景名勝區(qū)，濕地、水源保護區(qū)等生態(tài)敏感區(qū)，地下礦產(chǎn)資源分布地區(qū)。

　　c.城市建設用地。包括：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強度管制區(qū)劃和相應的控制指標(建設用地面積、容積率、人口容量等);城市各類綠地的具體布局;城市地下空間開發(fā)布局。

　　d.城市基礎設施和公共服務設施。包括：城市干道系統(tǒng)網(wǎng)絡、城市軌道交通網(wǎng)絡、交通樞紐布局;城市水源地及其保護區(qū)范圍和其他重大市政基礎設施;文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面主要公共服務設施的布局。

　　e.城市歷史文化遺產(chǎn)保護。包括：歷史文化保護的具體控制指標和規(guī)定;歷史文化街區(qū)、歷史建筑、重要地下文物埋藏區(qū)的具體位置和界線。考試大土地估價師

　　f.生態(tài)環(huán)境保護與建設目標，污染控制與治理措施。

　　g.城市防災工程。包括：城市防洪標準、防洪堤走向;城市抗震與消防疏散通道;城市人防設施布局;地質(zhì)災害防護規(guī)定。

　　城市規(guī)劃的主要成果及審批制度

　　城市規(guī)劃的主要成果及審批制度主要成果：總體規(guī)劃綱要成果包括綱要文本、說明、相應的圖紙和研究報告。城市總體規(guī)劃的成果應當包括規(guī)劃文本、圖紙及附件(說明、研究報告和基礎資料等)。在規(guī)劃文本中應當明確表述規(guī)劃的強制性內(nèi)容。

　　審批制度：根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《城市規(guī)劃編制辦法》的規(guī)定，城市規(guī)劃實行分級審批。

　　a.直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報國務院審批。

　　b.省和自治區(qū)人民政府所在地城市、城市人口在100萬以上的城市及國務院指定的其他城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批?？荚嚧笸恋毓纼r師

　　c.上述規(guī)定以外的設市城市的總體規(guī)劃報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。(46分左右重講了一下)

　　d.上述規(guī)定以外的其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣級人民級政府審批。

　　e.城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或者其常務委員會審查同意。

　　f.城市分區(qū)規(guī)劃由城市人民政府審批。

　　g.城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批;編制分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，由城市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門審批?？荚嚧笸恋毓纼r師

　　h.城市人民政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，對城市總體規(guī)劃進行局部調(diào)整，報同級人民代表大會常務委員會和原批準機關備案;但涉及城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向和總體布局重大變更的，須經(jīng)同級人民代表大會或者其常務委員會審查同意后報原批準機關審批。

　　i.組織編制城市總體規(guī)劃綱要，按規(guī)定提請審查。其中，組織編制直轄市、省會城市、國務院指定市的城市總體規(guī)劃的，應當報請國務院建設主管部門組織審查;組織編制其他市的城市總體規(guī)劃的，應當報請省、自治區(qū)建設主管部門組織審查。

　　3.城市規(guī)劃實施管理

　　a.城市規(guī)劃政策法規(guī)制定國務院城市規(guī)劃行政主管部門，組織起草擬定城市規(guī)劃管理的有關法律、法規(guī)和政策性文件，經(jīng)國務院和全國人大常委會審議通過后實施;國務院城市規(guī)劃行政主管部門同時制定部門規(guī)章和政策性文件。這些法律、法規(guī)、部門規(guī)章和政策性文件構成城市規(guī)劃行政管理的法律法規(guī)體系，為城市規(guī)劃的編制、審批、實施和監(jiān)督管理提供法律依據(jù)。

　　b.城市規(guī)劃的編制與審批管理規(guī)劃編制：全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由國務院城市規(guī)劃行政主管部門組織編制;省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由省或自治區(qū)人民政府組織編制;城市人民政府組織編制城市規(guī)劃;縣級以上人民政府組織編制縣級以上人民政府所在地鎮(zhèn)的城市規(guī)劃。

　　規(guī)劃審批：城市規(guī)劃實行分級審批，按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定的審批權限，分別由國務院、省級人民政府和市人民政府審批。

　　c.城市規(guī)劃實施管理規(guī)劃實施管理的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：

　　(1)建設項目選址。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?？荚嚧?A style="COLOR: blue" href="/leraning/class_tdgjs/" target=_blank>土地估價師

　　(2)建設用地規(guī)劃管理。規(guī)劃主管部門依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地實行嚴格的規(guī)劃控制，是實施城市規(guī)劃的基本保證。

　　(3)建設工程管理。能否對城市各項建設工程實施有效的規(guī)劃管理，是保證城市規(guī)劃順利實施的關鍵。因此，依法對建筑工程實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門的重要職能之一，也是城市規(guī)劃管理日常業(yè)務中工作量最大的主要工作。

　　(4)工程建設規(guī)劃設計管理。各項工程建設規(guī)劃設計，如總平面布置、建筑紅線、建筑間距、綠地比例等都應符合城市規(guī)劃的規(guī)定。

　　(5)國有土地使用權出讓轉讓的規(guī)劃管理。城市國有土地使用權出讓轉讓必須符合城市規(guī)劃規(guī)定的用途和容積率限制等城市規(guī)劃要求。

　　d.城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查對城市規(guī)劃的執(zhí)行情況實施監(jiān)督檢查，是確保城市規(guī)劃得到執(zhí)行的重要措施，也城市規(guī)劃行政主管部門的重要職責。監(jiān)督檢查貫穿于城市規(guī)劃實施的全過程，它是城市規(guī)劃實施管理工作的重要組成部分。在《中華人民共和國城市規(guī)劃法》中，明確規(guī)定了實施城市規(guī)劃監(jiān)督檢查的具體內(nèi)容主要包括：

　　①對建設活動的監(jiān)督檢查;

　　②行政監(jiān)督與監(jiān)察;

　?、哿⒎C構的監(jiān)督檢查;

　?、苌鐣O(jiān)督。

　　城市規(guī)劃監(jiān)督檢查的內(nèi)容還應包括違法建設的處罰、行政復議。在城市規(guī)劃區(qū)占用土地和進行建設的一切單位、單位的有關責任人員以及居民，只要違反《中華人民共和國城市規(guī)劃法》有關規(guī)定，構成違法行為的，就必須承擔行政責任。它的具體形式是由法律規(guī)定的國家行政機關給有關責任者以行政處罰或行政處分，對處罰不服的可以提請行政復議，國家行政機關應當予以受理，并及時作出處理。

　　e.我國城市規(guī)劃的實施管理體制根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，建設部作為國務院的城市規(guī)劃行政主管部門，主管全國的城市規(guī)劃工作。省級人民政府一般設建設廳(局)，作為省級人民政府的城市規(guī)劃行政主管部門，主管省域內(nèi)的城市規(guī)劃工作。市、縣級人民政府一般設規(guī)劃局或建設局，作為市、縣人民政府的城市規(guī)劃行政主管部門，主管市、縣行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃工作。有些縣(市)在鎮(zhèn)(鄉(xiāng))還設有規(guī)劃所，負責鎮(zhèn)(鄉(xiāng))范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)規(guī)劃與建設工作。全國基本形成了從中央到縣(市)或鎮(zhèn)(鄉(xiāng))四至五級的城市規(guī)劃管理體系，為全國城市規(guī)劃管理奠定了組織保障。

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