土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：土地產(chǎn)權(quán)概念

　　一、考試目的和考試大綱要求

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地權(quán)利制度的理解與掌握程度。

　　掌握：土地產(chǎn)權(quán)的概念及種類、土地所有權(quán)制度和土地使用權(quán)制度;

　　熟悉：國(guó)有土地所有權(quán)、使用權(quán)，集體土地所有權(quán)、使用權(quán);土地他項(xiàng)權(quán)利制度;

　　了解：主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度。

　　二、章節(jié)框架

　　1.土地產(chǎn)權(quán)概念

　　2.土地產(chǎn)權(quán)的種類

　　3.我國(guó)土地所有權(quán)制度

　　4.我國(guó)土地使用權(quán)制度

　　5.土地他項(xiàng)權(quán)利制度

　　6.主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

　　(一)土地產(chǎn)權(quán)概念(掌握)

　　土地產(chǎn)權(quán)是權(quán)利人在其權(quán)利存在的土地上，為實(shí)現(xiàn)其利用土地的目的，分別依法行使其權(quán)利時(shí)對(duì)土地的用益、流轉(zhuǎn)、管理權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)指對(duì)土地享有的直接支配和排他性權(quán)利，是有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等。

　　(二)土地產(chǎn)權(quán)的種類(掌握)

　　土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利，土地產(chǎn)權(quán)是一個(gè)權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等。

　　我國(guó)土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利三大類。其中土地他項(xiàng)權(quán)包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等項(xiàng)權(quán)利。

　　1.土地所有權(quán)

　　土地所有權(quán)是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

　　2.土地用益物權(quán)

　　土地用益物權(quán)是依法對(duì)一定的土地占有并加以利用并取得收益的權(quán)利，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。

　　3.土地他項(xiàng)權(quán)利

　　土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。

　　(1)土地他項(xiàng)權(quán)利特征

　　其特征包括：

　　1)是在他人土地上享有的權(quán)利。

　　2)可以滿足他人對(duì)土地利用的需求。

　　3)他項(xiàng)權(quán)利的主體是土地所有人、使用人以外的人。

　　4)它的存在對(duì)所有人、使用人有一定限制，如應(yīng)滿足別人的通行權(quán)。

　　5)它是一種生產(chǎn)、生活中客觀存在的權(quán)利。

　　(2)主要土地他項(xiàng)權(quán)利

　　土地他項(xiàng)權(quán)利主要有以下幾種類型：

　　1)地役權(quán)，是指按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。我國(guó)現(xiàn)行法律《物權(quán)法》確定了地役權(quán)的概念。

　　2)地上權(quán)，是指在他人的土地上建筑、種植的權(quán)利。如建造廠房、住宅、種樹、種竹等。

　　3)空中權(quán)，是指在他人土地上空建造設(shè)施的權(quán)利。如橋梁、渡漕、高架線等。

　　4)地下權(quán)，是指在他人土地之下埋設(shè)管線、電纜、建設(shè)地下設(shè)施的權(quán)利。如地鐵、隧道、人防工程等。

　　5)土地租賃權(quán)，是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規(guī)定支付租金并對(duì)土地占有、使用的權(quán)利。

　　6)土地借用權(quán)，是指無償占有、使用他人土地的權(quán)利。如歷史形成的土地借用權(quán)。

　　7)耕作權(quán)，是指在他人土地上進(jìn)行種植并獲取收獲物的權(quán)利。如單位征而不用的土地，應(yīng)當(dāng)退給農(nóng)民繼續(xù)耕種。農(nóng)民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，在國(guó)家建設(shè)需要時(shí)無償退還。退還時(shí)土地上有青苗的，建設(shè)單位要付給青苗補(bǔ)償費(fèi)。

　　8)土地抵押權(quán)，是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。

　　例題：我國(guó)土地權(quán)利總體上可以分為( )三大類。(2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利

　　B.土地出讓權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)和土地租賃權(quán)

　　C.土地繼承權(quán)、土地贈(zèng)予權(quán)和土地買賣權(quán)

　　D.土地使用權(quán)、土地處分權(quán)和土地收益權(quán)

　　答案：A

　　解析：我國(guó)土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利三大類。

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