土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：集體土地使用權(quán)的種類及權(quán)能

　　集體土地使用權(quán)的種類及權(quán)能

　　集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。其含義包括：(1)權(quán)利主體限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人。(2)集體土地使用權(quán)在權(quán)利轉(zhuǎn)讓、土地用途、客體范圍、使用權(quán)主體范圍等方面受到法律的某些限制。(3)權(quán)利客體為集體所有的土地，但不包括地下礦藏、埋藏物等法定國家所有物。(4)權(quán)利性質(zhì)為用益物權(quán)。

　　集體土地使用權(quán)的種類包括土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)等四類。

　　集體土地使用權(quán)的權(quán)能：集體土地使用權(quán)人對集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán);依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)。通過承包方式取得的農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)，承包人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和一定的處分權(quán);宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限的處分權(quán);鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不在此限。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)經(jīng)批準，可以隨廠房一同抵押;鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)人對土地僅享有占有權(quán)、使用權(quán)，基本上不擁有收益權(quán)和處分權(quán)。

　　關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”。 國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)〔2007〕71號)指出，要堅決遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通知明確，政府要嚴格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)。根據(jù)規(guī)定，嚴禁以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用(租用)農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過批準。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫 “小產(chǎn)權(quán)房”。國土資源部2009年6月9日強調(diào)指出，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。“小產(chǎn)權(quán)房”是一個模糊的、不準確的概念，實質(zhì)是違法建筑無產(chǎn)權(quán)，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。

　　例題：近期在一些地方出現(xiàn)在集體所有土地上建造住宅，并向社會公開出售的行為，對此，下列說法最準確的是()。(2007年試題)

　　A.補辦農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)和規(guī)劃手續(xù)即可銷售

　　B.只要集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員贊同，即為合法行為

　　C.所售房屋的產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律保護，無法取得產(chǎn)權(quán)證，屬違章建設(shè)

　　D.屬非法占用耕地，應(yīng)追究刑事責(zé)任

　　答案：C

　　解析：目前小產(chǎn)權(quán)房所售房屋的產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律保護，無法取得產(chǎn)權(quán)證，屬違章建設(shè)。

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