2011年土地估價(jià)師備考：土地的概念與特性

　　一、土地的概念$lesson$

　　(一)土地的定義

　　土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結(jié)果。這一定義包括以下幾層含義。

　　(1) 土地是綜合體。土地的性質(zhì)和用途取決于全部構(gòu)成要素的綜合作用，而不取決于任何一個(gè)單獨(dú)的要素。

　　(2)土地是自然的產(chǎn)物。人類活動可以引起土地有關(guān)組成要素的性質(zhì)變化，從而影響土地的性質(zhì)和用途的變化。

　　(3)土地是地球表面具有固定位置的空間客體。

　　(4)土地是地球表面的陸地部分。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。

　　(5)土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動結(jié)果。

　　(二)土地概念的區(qū)分

　　1.土地與土壤

　　土壤，是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質(zhì)、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨(dú)立的自然體。土壤與土地的區(qū)分，可以從以下幾方面加以說明。

　　(1)從相互關(guān)系上看，土壤僅僅是土地的一個(gè)組成要素，即土地包含土壤。

　　(2)從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，而土地的本質(zhì)特征是生產(chǎn)力。

　　(3)從形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，土壤是處在地球風(fēng)化殼的疏松表層。而土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面。

　　2.土地與國土

　　國土不單指土地，而是國家管轄的地理空間，包括領(lǐng)土、領(lǐng)空和領(lǐng)海。從內(nèi)涵上看，國土包括資源與環(huán)境兩方面的內(nèi)容。

　　3.土地與景觀

　　土壤、風(fēng)化殼、大陸沉積物、潛水和地表水、植被、近地表大氣及物理化學(xué)作用彼此緊密聯(lián)系的綜合體稱為景觀。大氣候和地理地質(zhì)條件的統(tǒng)一是景觀的基本特征。它與土地的最大區(qū)別主要在于它只慮自然地理因素的作用，而極少考慮社會經(jīng)濟(jì)因素的“綜合體”的影響。

　　4.土地與土地資源

　　所謂資源，是指生產(chǎn)資料與生活資料的來源。土地資源是指在一定技術(shù)條件和一定時(shí)間內(nèi)可為人類利用的土地。一般說來，土地資源是指經(jīng)過人們投入，從土地上得到收益的土地，即產(chǎn)生了價(jià)值的土地。 “資源”是一個(gè)發(fā)展的概念

　　5.土地與地產(chǎn)

　　地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地，兩者都能夠被人們當(dāng)作財(cái)產(chǎn)予以占有。從法律上看，地產(chǎn)不僅包括土地自然體，而且包括土地權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等)。地產(chǎn)和土地，既緊密聯(lián)系又有區(qū)別，在商品經(jīng)濟(jì)中地產(chǎn)是特定的土地。土地不一定完全是地產(chǎn)，而地產(chǎn)必然屬于土地。地產(chǎn)最重要特性是其商品屬性，具有使用價(jià)值和價(jià)值，可以像其它商品一樣進(jìn)行交換。但在我國，這種交換是在土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的前提下，對使用權(quán)的經(jīng)營，即土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。

　　二、土地的特性

　　土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性;土地的經(jīng)濟(jì)特性則指人們在利用土地的過程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。

　　(一)土地的自然特性

　　(1)土地面積的有限性。

　　(2)土地位置的固定性。

　　(3)土地質(zhì)量的差異性。

　　(4)土地永續(xù)利用的相對性。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。

　　(二)土地的經(jīng)濟(jì)特性

　　(1)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。

　　(2)土地用途的多樣性。

　　(3)土地用途變更的困難性。

　　(4)土地增值性。

　　(5)土地報(bào)酬遞減的可能性。

　　土地還具有重要的社會屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系，包括占有、使用、支配和收益的關(guān)系。土地的占有、使用關(guān)系在任何時(shí)候都是構(gòu)成社會土地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。土地的這種社會屬性，既反映了進(jìn)行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點(diǎn)。

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