2011年土地估價(jià)師案例與報(bào)告?zhèn)淇紡?fù)習(xí)資料(6)

　　第三部分 土地估價(jià)$lesson$

　　一、估價(jià)原則

　　土地使用權(quán)價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成 的，而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)中，本次估價(jià)我們?cè)谧裱?、公正、客觀、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則(內(nèi)容略)：

　　1.替代原則

　　2.預(yù)期收益原則

　　3.需求與供給原則

　　4.變動(dòng)原則

　　5.綜合分析原則

　　6.多種方法相結(jié)合的原則

　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過程

　　(一)估價(jià)方法

　　選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)，宗地地價(jià)的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)估價(jià)法等多種方法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取適宜的方法。

　　待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級(jí)地，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法切實(shí)可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場(chǎng)交易資料較豐富，可采用市場(chǎng)比較法作為第二種估價(jià)方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)，并將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價(jià)。

　　建筑物現(xiàn)值采用重置價(jià)格折舊法計(jì)算。

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?2011年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.