2011年土地估價師備考：房地產(chǎn)交易

　　第四章房地產(chǎn)交易

　　第三十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

　　第三十四條 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。

　　房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

　　第三十五條 國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

　　房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

　　第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

　　第三十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

　　(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

　　(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(三)依法收回土地使用權(quán)的;

　　(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　　(五)權(quán)屬有爭議的;

　　(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

　　(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

　　(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

　　第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式。

　　第四十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

　　第四十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　第四十四條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　第四十五條 商品房預售，應(yīng)當符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

　　(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

　　第四十七條 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　　第四十八條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　第四十九條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

　　第五十條 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。

　　第五十一條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

　　第五十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

　　第五十五條 住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　第五十六條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

　　第五十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。

　　第五十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：

　　(一)有自己的名稱和組織機構(gòu);

　　(二)有固定的服務(wù)場所;

　　(三)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;

　　(四)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;

　　(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)

　　第五十九條 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

　　例題：某企業(yè)將其所屬的一處廠房作為抵押物貸款進行經(jīng)營活動，并與某銀行簽訂抵押合同。此后，該企業(yè)又在其廠房內(nèi)建房兩間。后因經(jīng)營不善，不能按期歸還銀行貸款，經(jīng)司法裁定，抵押物被整體拍賣后，新建兩間房屋拍賣所得(　 ) .(2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.屬于抵押財產(chǎn)，應(yīng)歸銀行所有

　　B.是抵押財產(chǎn)的附屬物，部分歸銀行所有

　　C.不屬于抵押財產(chǎn)，歸企業(yè)所有

　　D.是抵押財產(chǎn)的增值，部分歸銀行所有

　　答案：C

　　解析：法規(guī)考核點?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　例題：以(　 )為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。

　　A.自用

　　B.自住

　　C.營利

　　D.自建

　　答案：C

　　解析：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。

2010土地估價師考后試題交流與答案校對   

更多土地估價師信息請關(guān)注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇
·環(huán)球網(wǎng)校2011新版土地估價師網(wǎng)絡(luò)輔導招生簡章
·2011年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.