2010年管理與法規(guī):土地價格體系

    因土地交易的方式和條件的不同及土地管理的需要，土地價格表現(xiàn)為多種形式。多種土地價格形式構(gòu)成了土地價格體系。地價體系中的每一種幾個形式都有其獨特的不可替代的作用。目前中國地價體系主要包括以下幾種價格形式：基準地價、標定地價、交易地價及其他價格形式。

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　　1.城鎮(zhèn)土地基準地價

　　城鎮(zhèn)土地基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或土地條件相當?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上法定最高年期物權性質(zhì)的土地使用權區(qū)域平均價格。

　　2.農(nóng)地基準地價

　　農(nóng)地基準地價是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地（主要是指耕地），或者土地條件相當?shù)牡赜颍凑胀恋厮袡?、土地使用權等不同權利分別評估確定的某一時點的平均價格。

　?。ǘ?標定地價

　　標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權價格。標定地價是宗地地價的一種，由政府組織或委托評估，并被政府認可，作為土地市場管理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地估價方法相同。標定地價與基準地價一樣，由政府定期公布。

　?。ㄈ?交易地價 轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準地價、標定地價不同，它是已經(jīng)實現(xiàn)了的土地價格。交易地價的形式很多，在中國，主要有國有土地使用權出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、地役權價格等。

　　1.土地使用權出讓價格

　　土地使用權出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價（包括貨幣和實物）。土地使用權出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標地價和協(xié)議地價三種。

　　2.土地使用權轉(zhuǎn)讓價格 轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　土地使用權轉(zhuǎn)讓價格是指土地使用者之間依市場規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價。轉(zhuǎn)讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，相對于出讓市場市場競爭更為充分。轉(zhuǎn)讓價格是一種正常的市場價格。

　　3.租賃價格

　　租賃價格是土地使用權人將土地使用權再轉(zhuǎn)租給他人而獲得的報酬。目前，我國的租賃行為較為普遍，有以土地租賃和因房屋租賃而實現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價格。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　4.地役價格 轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　地役價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權利而支付的代價。地役權是為自己土地使用便利而在他人土地上設定的權利，如通行權、通過權等。通行權即需役地使用權人在供役地上通行的權利。通過權是需役地使用權人將某些管線設施通過供役地的地表、上空或地面下而在供役地上設定的權利，如管道通過權、架線通過權。

　?。ㄋ模┢渌麅r格形式 轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　其他價格形式主要有課稅價格、抵押價格等形式。課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。這種價格可以是交易價格，也可以是評估價格和申報價格。我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標的課稅以外，還沒有以評估的地價為標的的課稅稅種，因此，還沒有專用的課稅價格。

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