2010年實務(wù)基礎(chǔ):土地使用年限的計算

　　本人剛購買商品房，目前沒有簽定合同：土地使用權(quán)限為50年，我想打聽一下，接下來20年的費用是如何計算的?

　　如果在購房合同中不作說明，土地使用權(quán)限應(yīng)是多少年?

　　答：由于您沒有講明您準備購買的商品房位于何處，是哪家房產(chǎn)公司開發(fā)的，因此就您提出的問題作如下解釋：

　　一、有關(guān)住宅用地所使用年限，國務(wù)院早在1990年5月19日發(fā)布了第55號令，《條例》中規(guī)定：住宅用地的出讓最高年限為七十年、綜合用地的出讓最高年限為五十年;您正準備購買的房產(chǎn)，可能是房產(chǎn)開發(fā)商原先辦理的綜合用地，現(xiàn)其中的部分已開發(fā)了商住房，其使用年限為五十年低于出讓的最高年限，因此是合法的。

　　二、關(guān)于補年期差價的問題，昆山市人民政府2001年8月8日昆政發(fā) [2001]33號文通知，要求房產(chǎn)開發(fā)商在新開發(fā)綜合用地時，須調(diào)整土地用途，補足年期后，再開發(fā)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)(含變更)。對購房者不必補繳年期差價。您只需在購買房子時，根據(jù)土地使用年期可適當(dāng)要求房產(chǎn)銷售商降低購房價格。至于補年期的費用，是按現(xiàn)行土地價格折算成年平均地價再補繳，具體按住宅用地所處土地級別的基準地價的上限標(biāo)準的年平均價補繳年期差價，或按市場評估價補繳年期差價。

　　三、土地使用權(quán)的年限確定，是按土地使用權(quán)出讓合同及補充協(xié)議明確的，開發(fā)商應(yīng)在購房合同中載明，國土使用證號和使用年限，因為將來您領(lǐng)到的土地證和開發(fā)商的土地證年限是一致的。

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