管理與法規(guī):土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理

　　(一)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本涵義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

　　(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下基本條件。

　　按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

　　按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

　　為了規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個(gè)條件的限制：

　　(1)通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期，不得改變?cè)鲎尯贤械臋?quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。

　　(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。

　　(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

　　(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　(5)原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利。通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。

　　(6)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價(jià))來防止。

　　(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈(zèng)與。

　　例題：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式包括( ACD )。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.交換

　　D.贈(zèng)與

　　三、土地租賃管理

　　我國(guó)土地租賃存在著兩種很不相同的方式。

　　(一)國(guó)有土地租賃管理

　　1.國(guó)有土地租賃的概念

　　所謂國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。可見，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國(guó)有土地租賃稱作土地年租制。

　　2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則

　　(1)國(guó)有土地有償、有限期使用原則;

　　(2)維護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人權(quán)益的原則;

　　(3)嚴(yán)格依法辦事原則;

　　(4)收益合理分配原則;

　　(5)因地制宜、實(shí)事求是原則。

　　3.各地試行土地租賃制的實(shí)踐

　　(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級(jí)市場(chǎng)的土地出租。一種是對(duì)部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對(duì)原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國(guó)各地較為普遍。

　　(2)土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。

　　(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：

　　A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }

　　式中：A―土地年租金;

　　P―與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;

　　n―出讓土地使用權(quán)的使用年限;

　　r―折現(xiàn)率。

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注: 土地估價(jià)師頻道   土地估價(jià)師論壇

?2009年土地估價(jià)師考試時(shí)間：9月12、13日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.