管理與法規(guī):地價(jià)評(píng)估

　　地價(jià)評(píng)估一般有兩種情況：一是評(píng)估現(xiàn)狀地價(jià)，即在原有房地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下評(píng)估的現(xiàn)狀地價(jià);二是地上原有建筑物需要拆除重建(舊城改造)，即評(píng)估其規(guī)劃狀態(tài)下的地價(jià)。后者通常是按規(guī)劃后用途、容積率等進(jìn)行評(píng)估。

　　在舊城改造情況下也有兩種情況：一種情況是評(píng)估其凈地價(jià)格;另一種情況是評(píng)估其毛地價(jià)格。

　　認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)

　　舊城改造涉及到拆遷安置，那么拆遷安置費(fèi)和地價(jià)是什么關(guān)系呢?很多人把拆遷安置費(fèi)看作是地價(jià)的組成部分。如：甲市基準(zhǔn)地價(jià)=出讓金+基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)+征地費(fèi)+城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)。乙市基準(zhǔn)地價(jià)=征地或拆遷費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)(含市政設(shè)施配套費(fèi))+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+政府出讓土地收益。

　　這是認(rèn)識(shí)上的一個(gè)誤區(qū)。地價(jià)高低主要的并不決定于開發(fā)成本。按上述觀點(diǎn)，如果兩宗需改造地塊，位置相鄰，規(guī)劃用途、容積率等均相同，只是拆遷安置成本不一樣，而得出兩個(gè)不同的地價(jià)。這是行不通的。基準(zhǔn)地價(jià)受條件限制在資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，基準(zhǔn)地價(jià)反映的是一定條件下的現(xiàn)狀地價(jià)。而在舊城改造，即原有建筑需要拆除情況下，基準(zhǔn)地價(jià)反映的是凈地地價(jià)。

　　為什么說(shuō)在資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，基準(zhǔn)地價(jià)反映的是現(xiàn)狀地價(jià)?這是由基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算方法決定的。

　　基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算一般有兩種算法：一是以土地級(jí)差收益為主人依據(jù)測(cè)算地價(jià);二是以房地產(chǎn)交易樣本為主要依據(jù)測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)。不管用哪種方法測(cè)算，都是立足于土地利用現(xiàn)狀，算出來(lái)的地價(jià)當(dāng)然就是現(xiàn)狀地價(jià)。

　　為什么說(shuō)在舊城改造情況下，基準(zhǔn)地價(jià)反映的是凈地地價(jià)?現(xiàn)舉例說(shuō)明：假設(shè)圖中的4宗地地段相連，區(qū)位、用途、現(xiàn)狀(或規(guī)劃)容積率及其他條件均相同，那么其地價(jià)也應(yīng)該是趨同的。

　　宗地A每平方米地價(jià)1000元，是由其收益決定的，是根據(jù)同類地區(qū)、同行業(yè)企業(yè)平均收益測(cè)算出來(lái)的，也是市場(chǎng)橫向比較的結(jié)果。如果在宗地B和宗地C上進(jìn)行與宗地A同樣的開發(fā)，那么宗地B和宗地C可以獲得與宗地A相同的收益。如果開發(fā)者以同樣1000元的價(jià)格獲得了毛地D，那么他在開發(fā)過(guò)程中，由于要拆除原有建筑，多支付了500元的開發(fā)成本。他只有在以500元的出讓金獲得毛地D的情況下，才能獲得與其他開發(fā)者同樣的收益?？梢娫谂f城改造情況下，只有把基準(zhǔn)地價(jià)理解為凈地價(jià)格時(shí)才是可用的。

　　土地預(yù)期收益決定地價(jià)

　　真正意義上的地價(jià)是由土地的預(yù)期收益決定的，是在市場(chǎng)交易中實(shí)現(xiàn)的。它不受拆遷安置量多少所左右。如上圖所示，毛地D并未因每平方米多支付500元的拆遷安置費(fèi)，使地段提高到1500元，而這500元只是使毛地D成為凈地，達(dá)到了宗地A、B、C具有同樣的開發(fā)(使用)價(jià)值。但土地出讓金的多少與拆遷安置量有著直接的關(guān)系。這里所說(shuō)的出讓金是指開發(fā)商或土地使用者在取得城市土地時(shí)需向政府支付的代價(jià)。地價(jià)(市場(chǎng)正常價(jià))是客觀存在的，而出讓金有時(shí)帶有政策因素。出讓金可以大于、等于，也可以小于地價(jià)。

　　剩余法各方容易接受

　　從制定規(guī)劃、拆遷安置到出讓土地都屬政府行為。按道理政府向開發(fā)商出讓的土地為凈地。但事實(shí)上各地出讓土地多以毛地形式為主，有些地方評(píng)估作價(jià)又過(guò)于簡(jiǎn)單。一是不管凈地、毛地;二是不管拆遷安置量大小，在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上乘幾個(gè)系數(shù)了事。

　　土地評(píng)估一個(gè)很重要的特點(diǎn)是，不同目的，不同情況應(yīng)遵循不同的原則，采用不同的方法，其評(píng)估結(jié)果和能是客觀、合理和切合實(shí)際的。這也正是一個(gè)合格的評(píng)估師應(yīng)具備的基本素質(zhì)。

　　利用剩余法測(cè)算土地出讓金，有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是剩余法是建立在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，測(cè)算結(jié)果更符合宗地實(shí)際和市場(chǎng)定價(jià)原則;二是兼顧了國(guó)家與開發(fā)商雙方利益，測(cè)算結(jié)果容易被有關(guān)各方所接受。

　　A.已有建筑物(持續(xù)經(jīng)營(yíng) )

　　B.空地現(xiàn)無(wú)建筑物 　現(xiàn)狀地價(jià)：1000元/平方米 地價(jià)：1000元/平方米

　　C.凈地原有建筑已拆除

　　D.毛地拆遷安置成本500元/平方米 凈地價(jià)格也是1000元/平方米 出讓金：500元/平方米

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