管理與法規(guī):土地使用權(quán)出租管理

　　土地使用權(quán)出租管理

　　1.土地使用權(quán)出租的概念

　　土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　土地使用權(quán)出租，承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它具有以下幾個(gè)法律特征：

　　(1)土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。

　　(2)用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。

　　(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。

　　(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。

　　2.土地使用權(quán)出租程序

　　由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨(dú)出租土地使用權(quán)，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序?yàn)椋?/P>

　　*出租申請(qǐng)和審核。*簽訂租賃合同。*合同公證。*辦理土地使用權(quán)出租登記。

　　3.土地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利與義務(wù)

　　(1)出租人的權(quán)利與義務(wù)

　?、俳桓锻恋丶暗厣辖ㄖ?、其他附著物及保持義務(wù)。

　?、谌绻鲎馊宿D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時(shí)通知承租方。若有什么問(wèn)題應(yīng)協(xié)商解決。

　?、鄢鲎馊俗鳛橥恋厥褂脵?quán)享有人的權(quán)利和義務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國(guó)家訂立的出讓、租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

　?、艹鲎馊藨{借土地使用權(quán)收取租金。

　?、莩鲎馊擞袡?quán)監(jiān)督承租人對(duì)土地的使用。

　　(2)承租人的權(quán)利和義務(wù)

　　①承租方應(yīng)按租賃合同要求及時(shí)向出租方支付土地使用權(quán)租金。

　?、诔凶馊吮仨毎春贤?guī)定的用途使用土地，凡違反租賃合同規(guī)定而改變土地用途或用承租土地使用權(quán)進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回土地。

　?、鄢凶馊擞袡?quán)按租賃合同及時(shí)使用土地，在租賃合同終止時(shí)也應(yīng)及時(shí)返還土地。

　　④承租人使用出租土地時(shí)，不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況，有保護(hù)和合理使用土地的義務(wù)。

　　例題：下面關(guān)于土地使用權(quán)出租雙方權(quán)利義務(wù)說(shuō)法正確的是( ABCD )。

　　A.如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時(shí)通知承租方

　　B.承租人不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況

　　C.出租人仍需履行原出讓、租賃合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)

　　D.承租人必須按照合同規(guī)定的用途使用土地

　　4.土地使用權(quán)出租的限制條件

　　(1)土地使用權(quán)出租，應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

　　(2)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

　　(3)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物租賃，出租人必須辦理出租登記。

　　(4)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的義務(wù)。

　　5.土地使用權(quán)租賃合同管理

　　是一種雙方有償合同。同時(shí)它又是諾成合同，因?yàn)楫?dāng)事人應(yīng)合同主要內(nèi)容達(dá)成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要內(nèi)容有：

　　(1)合同標(biāo)的是因出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權(quán)及其附有地上建筑物和其他附著物的地塊。

　　(2)土地使用權(quán)的租金按當(dāng)事人雙方合理的原則協(xié)商確定。

　　(3)土地使用權(quán)出租期限的確定應(yīng)在出讓期限范圍內(nèi)。

　　(4)租賃期間對(duì)地塊的合理利用責(zé)任。

　　(5)出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　(6)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定。出租人在出讓期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　(7)違約條款及合同終止條款。

　　(8)其他規(guī)定等。

　　例題：下列土地活動(dòng)中，必須簽訂合同的是( ABCD )。

　　A.出讓

　　B.轉(zhuǎn)讓

　　C.出租

　　D.抵押

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