實務(wù)基礎(chǔ):不同階段地價特征解析

　　房價與地價關(guān)系的焦點主要集中在地價上。筆者認(rèn)為，形成意見分歧的主要原因是，對土地在房地產(chǎn)市場中所處不同階段的價值形態(tài)、價格內(nèi)涵、價格形成的市場背景及供需條件等缺乏了解。針對此問題，本文從土地在房地產(chǎn)市場中流動的主要環(huán)節(jié)入手，對地價進(jìn)行簡要的分析和解釋。

　　沒有市場就沒有價格。和其他商品價格一樣，土地價格無疑也是市場交易的結(jié)果。由于不同的市場主體有不同的特質(zhì)，其產(chǎn)生的價格也就具有不同的價值形態(tài)、價格內(nèi)涵。如果將房地產(chǎn)市場分解成不同的幾個階段，我們會發(fā)現(xiàn)，在不同的階段，土地不僅會發(fā)生形態(tài)上的變化，而且其價值形態(tài)、價格內(nèi)涵也完全不一樣。同時，每一階段的市場市場背景及供需條件也是不一樣的，市場行為主體對地價的理解也是不一樣的。從這一點來說，地價的概念是具有一定的相對性的。

　　為了分析的方便，把土地在市場中的流動按理想狀態(tài)描述為三個主要階段，即土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出售(土地與房屋一起出售)。其中，土地轉(zhuǎn)讓過程與房屋開發(fā)出售過程往往是一個行為主體，但是，其行為本身是可以分割的，為了說明問題，在此將兩者分開。下面我們對地價在這三個基本階段中情形進(jìn)行以下描述和分析。

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