實務基礎:土地收購價格評估的關鍵

　　土地收購價格評估的關鍵

　　正確選擇評估方法，是土地收購價格評估的關鍵。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價方法有以下幾種：

　　1.市場比較法

　　市場比較法是土地收購價格評估的首選方法。由于市場比較法模擬了市場價格的形成過程，所以反映出的評估價格最為直觀，也最容易為當事人信服。從用途上分析，一般商業(yè)用地、住宅用地交易價格市場化程度比較高，宜采用市場比較法;工業(yè)用途的土地由于流動性相對較差，類似交易較少，則不適宜采用市場比較法進行評估;在某些市場經濟不發(fā)達地區(qū)，由于市場透明度不高，也難以采用市場比較法評估。

　　2.基準地價系數(shù)修正法

　　基準地價是政府公布的不同級別、不同均質土地的區(qū)域平均價格，具有很強的指導意義，這是土地收購價格特別是多宗土地價格評估較為方便的方法之一。但基準地價亦有其局限性：因為基準地價反映的是其評估基準日時的地價水平，隨著時間的推移、社會經濟的發(fā)展，城市基礎設施、區(qū)域環(huán)境及土地市場都會發(fā)生變化，城市地價會發(fā)生很大的變化，當時的評估基準地價難以跟上市場的變化。因此，若基準地價的評估基準日同土地收購評估基準日不一致，則應根據(jù)與基準地價測算部門發(fā)布的口徑相一致的地價指數(shù)進行交易日期修正，最后測算出比較準確的、當前的地價水平。

　　3.收益還原法

　　收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產評估。但土地二、三級市場上單純出租土地的情況較少，租金難以取得。根據(jù)貢獻原則，在土地收購評估中更多的是采用房地綜合收益扣除建筑物所產生的收益，最終測算出土地收益，從而還原出土地使用權價格。

　　4.剩余法

　　在土地收購價格評估中，多數(shù)帶有地上建筑物，也可能會遇到停、緩建工程，這時就必須運用剩余法，即先測算該工程續(xù)建后的價值，扣除續(xù)建至工程完工并能正常使用應投入的費用，最終測算出工程的價值。由于剩余法需要預測項目建成后的價值，因此，在進行土地收購價格評估時，一般應結合其它方法共同使用，而不應單獨使用。

　　5.成本逼近法

　　成本逼近法一般用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實例較少的地區(qū)，在土地收購價格評估過程中，一般用于農業(yè)集體用當?shù)?、工業(yè)用地的收購價格評估。該評估方法是建立在生產費用價值論的基礎上的。根據(jù)生產費用價值論，賣方出售土地的價格不應低于其取得土地的費用及其對地上部分追加的投資，否則賣方是不會出售的。生產費用價值論考慮的是賣方的感受，未考慮市場行情及買方心理，因而運用成本逼近法評估時，有可能不利于土地收購方。但由于土地收購是政府為了城市建設與發(fā)展而采取的一種特殊的行政行為，因此，在土地收購價格評估中，成本逼近法有時也是適宜的。

更多土地估價師信息請關注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇

?2009年土地估價師考試時間：9月12、13日
?環(huán)球網校2009新版土地估價師網絡輔導招生簡章
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.