理論與方法:土地出讓價(jià)格評(píng)估特點(diǎn)

　　土地出讓價(jià)格評(píng)估特點(diǎn)

　　土地招拍掛出讓價(jià)格評(píng)估，是估價(jià)人員根據(jù)擬出讓地塊條件和土地市場(chǎng)情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》組織，對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。筆者通過(guò)對(duì)土地招拍掛出讓評(píng)估方法的研究，認(rèn)為土地出讓價(jià)格評(píng)估具有以下特點(diǎn)：

　　采取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　由于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓是遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，屬于一種真正的市場(chǎng)行為，因此土地招拍掛評(píng)估理應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。也就是擬出讓宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)，并且在設(shè)定的容積率、建筑密度、綠地率、開(kāi)發(fā)程度等條件下的正常公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。特別指出的是，土地招拍掛出讓評(píng)估不同于強(qiáng)制拍賣(mài)評(píng)估，因?yàn)閺?qiáng)制拍賣(mài)評(píng)估要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減。

　　估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)為招拍掛出讓日

　　在實(shí)際估價(jià)工作中，估價(jià)人員通常將實(shí)地查勘估價(jià)期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)基準(zhǔn)日，但估價(jià)基準(zhǔn)日并非總是在估價(jià)日期的期間，也可能因特殊需要，將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)基準(zhǔn)日。而國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓，一般都會(huì)提前一段時(shí)間在新聞媒體上刊登公告，土地出讓人要先行委托專門(mén)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓土地進(jìn)行評(píng)估。為真正體現(xiàn)出所評(píng)估的土地使用權(quán)價(jià)格是在出讓日正常、公開(kāi)市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平，其估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)與出讓時(shí)間相一致。

　　不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種出讓方式，分別選用針對(duì)性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價(jià)方法，這是保證估價(jià)結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。以拍賣(mài)方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法。市場(chǎng)法能夠充分考慮在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上，類似宗地的交易行情和市場(chǎng)承受能力，其測(cè)算價(jià)格簡(jiǎn)單明了，容易被土地出讓人和競(jìng)買(mǎi)者認(rèn)同和接受;假設(shè)開(kāi)發(fā)法則詳細(xì)分析了擬出讓土地在規(guī)劃條件限制范圍內(nèi)，最有效的利用方式、建筑成本以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)可能帶來(lái)的收益等因素。此外，以掛牌方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，如果擬出讓地塊在缺乏交易案例，但存在潛在性收益的情況下，除可選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法外，也可以側(cè)重選取收益還原法。

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