理論與方法:土地出讓價格評估特點

　　土地出讓價格評估特點

　　土地招拍掛出讓價格評估，是估價人員根據(jù)擬出讓地塊條件和土地市場情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》組織，對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。筆者通過對土地招拍掛出讓評估方法的研究，認為土地出讓價格評估具有以下特點：

　　采取公開市場價值標準

　　由于國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓是遵循公開、公平、公正的原則，屬于一種真正的市場行為，因此土地招拍掛評估理應(yīng)采用公開市場價值標準。也就是擬出讓宗地在估價基準日時，并且在設(shè)定的容積率、建筑密度、綠地率、開發(fā)程度等條件下的正常公開市場價格。特別指出的是，土地招拍掛出讓評估不同于強制拍賣評估，因為強制拍賣評估要考慮短期內(nèi)強制處分標的物時造成的價格折減。

　　估價基準日應(yīng)為招拍掛出讓日

　　在實際估價工作中，估價人員通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日并非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓，一般都會提前一段時間在新聞媒體上刊登公告，土地出讓人要先行委托專門的估價機構(gòu)對擬出讓土地進行評估。為真正體現(xiàn)出所評估的土地使用權(quán)價格是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價基準日應(yīng)與出讓時間相一致。

　　不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌三種出讓方式，分別選用針對性、適應(yīng)性強的估價方法，這是保證估價結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。以拍賣方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時，宜重點選取市場法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。市場法能夠充分考慮在估價基準日近期市場上，類似宗地的交易行情和市場承受能力，其測算價格簡單明了，容易被土地出讓人和競買者認同和接受;假設(shè)開發(fā)法則詳細分析了擬出讓土地在規(guī)劃條件限制范圍內(nèi)，最有效的利用方式、建筑成本以及當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等因素。此外，以掛牌方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時，如果擬出讓地塊在缺乏交易案例，但存在潛在性收益的情況下，除可選取假設(shè)開發(fā)法等方法外，也可以側(cè)重選取收益還原法。

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