土地估價師管理與基礎復習資料(九)

　　(五)我國土地使用權制度(掌握)

　　1、土地使用權的含義

　　土地使用權是依法對一定土地進行利用，管理并取得收益的權利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。

　　2、國有土地使用權的種類及權能

　　國有土地使用權包括劃撥國有土地使用權、出讓國有土地使用權、租賃國有土地使用權、外商投資企業(yè)場地使用權、城市私房用地使用權等五類。

　　(1)劃撥國有土地使用權

　　劃撥國有土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

　　1)劃撥國有土地使用權轉讓的條件

　　劃撥國有土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的，應當按照國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批。

　?、賱潛車型恋厥褂脵噢D讓時，對符合出讓條件的，應經市、縣人民政府土地管理部門批準并補辦土地使用權出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。

　?、趧潛車型恋厥褂脵噢D讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。

　　2)劃撥國有土地使用權的出租

　　①劃撥國有土地使用權人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規(guī)定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。

　?、趧潛車型恋厥褂脵喑鲎馐浅鲎馊藢嗬饨o承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權。這不同于劃撥國有土地使用權轉讓。

　　例題：以營利為目的，房屋所有權人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應() (2000年土地管理基礎試題)

　　A.由房屋所有權人與國家按約定比例分配

　　B.上繳國家

　　C.由房屋所有權人與房屋租賃人按比例分配

　　D.全部歸房屋所有權人

　　答案： B

　　解析： 劃撥國有土地使用權人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規(guī)定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。

　　3)劃撥國有土地使用權的抵押

　　劃撥國有土地使用權與其地上建筑物、其他附著物所有權同時設定抵押權時，應按照國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批。

　　4)國企改革中對劃撥國有土地使用權的處置

　　第一、企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權的處置方式

　　國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權經營的方式處置。

　　第二、保留劃撥國有土地使用權的情形：基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;關系國家安全利益、高新技術、重點技術改造項目的用地;改造或改組后的國有企業(yè)用地。

　　第三、下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的;②國有企業(yè)改組為股份合作制的;③國有企業(yè)租賃經營的;④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

　　下列情況經批準可保留劃撥土地使用權：①繼續(xù)作為城市基礎設施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外;②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的;③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業(yè)的;④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

　　例題：對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取()方式予以處置。(2000年土地管理基礎試題)

　　A.國有土地使用權出讓

　　B.國有土地使用權租賃

　　C.國有土地使用權作價出資(入股)

　　D.保留劃撥用地

　　答案：ABCD

　　解析：國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權經營的方式處置。

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