管理與法規(guī):城市基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用前景

　　城市土地基準(zhǔn)地價(jià)更新，是在城市土地定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。城市土地定級(jí)是城市土地形成條件和土地質(zhì)量地域差異的反映，也是城市土地使用價(jià)值和價(jià)格的空間分布規(guī)律的概括和總結(jié)。城市土地定級(jí)，主要采用兩種途徑實(shí)現(xiàn)：一是按照多因素綜合評(píng)分的方法計(jì)算的網(wǎng)格單元綜合分值確定。二是按照土地和房地產(chǎn)市場交易資料測算的地價(jià)指標(biāo)確定。

　　我國城市土地定級(jí)的研究思路和技術(shù)路線，為適應(yīng)新形勢下城市建設(shè)和城市土地管理的實(shí)際需要，應(yīng)當(dāng)在充分肯定先前研究成果的基礎(chǔ)上，進(jìn)行大膽的革新。從我國目前情況看，城市土地定級(jí)應(yīng)當(dāng)突出以下幾點(diǎn)：

　　1.為城市土地用途管制服務(wù)

　　城市土地開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，實(shí)行嚴(yán)格的用途管制。在城市土地定級(jí)過程中，要充分考慮目前城市土地利用現(xiàn)狀和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)用途對(duì)城市地價(jià)形成的作用和影響。規(guī)劃不只是成為城市建設(shè)的藍(lán)圖，也是城市土地市場的反映。城市土地定級(jí)需要對(duì)規(guī)劃因素，包括土地用途。建筑容積率、建筑覆蓋率和集中規(guī)模等進(jìn)行深入的分析，把規(guī)劃因素由原來一般視為宗地條件，提高到宏觀調(diào)控的高度來認(rèn)識(shí)。正確運(yùn)用土地政策和土地價(jià)格杠桿，顯化城市土地的級(jí)差收益，促進(jìn)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實(shí)，努力提高城市土地開發(fā)利用的科學(xué)性和合理性。

　　2.對(duì)城市土地進(jìn)行分類定級(jí)

　　城市是區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，城市建設(shè)有利于經(jīng)濟(jì)空間集聚效益和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，城市土地定級(jí)需要認(rèn)真研究城市的空間結(jié)構(gòu)和空間發(fā)展趨勢，研究不同產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)布局的優(yōu)勢區(qū)位。我國城市土地定級(jí)，應(yīng)當(dāng)改變以往只做綜合定級(jí)研究的習(xí)慣，對(duì)城市土地實(shí)行分類定級(jí)。按照商業(yè)、工業(yè)和住宅等主要城市土地利用類型，分別確定城市土地的級(jí)別，反映城市土地對(duì)不同用途的適宜性，揭示土地區(qū)位和土地質(zhì)量對(duì)城市地價(jià)形成的作用和影響。

　　3.有針對(duì)性地進(jìn)行重點(diǎn)研究

　　在商業(yè)用地定級(jí)上，需要重視城市中心商務(wù)區(qū)(CBD)的建設(shè)和影響，重視城市道路工程建設(shè)和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)商業(yè)街道、專業(yè)市場形成和布局的作用和影響，重視城市居住區(qū)分布和人口再分布對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的影響。城市繁華程度，要從現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)來分析，不僅要看到城市作為商品流通中心的功能，更要重視城市經(jīng)濟(jì)輻射作用，城市中心區(qū)應(yīng)當(dāng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)、公司總部等經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)作用部門和決策機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力。所以，在城市土地定級(jí)過程中，城市商服繁華度因素評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)以商業(yè)繁華程度和商務(wù)機(jī)構(gòu)集聚度兩個(gè)因素指標(biāo)來反映。

　　在工業(yè)用地定級(jí)上，要突出反映出現(xiàn)代城市工業(yè)布局和城市土地利用結(jié)構(gòu)的變化特點(diǎn)。對(duì)于城市中心區(qū)域工業(yè)定級(jí)邊界的確定，主要是反映目前我國城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)布局調(diào)整過程中“退二進(jìn)三”，“騰籠換鳥”的趨勢，揭示規(guī)劃對(duì)工業(yè)布局的限制程度，并為利用城市級(jí)差地租和地價(jià)政策杠桿來促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和生產(chǎn)布局優(yōu)化提供科學(xué)依據(jù)。在城市邊緣，突出工業(yè)園區(qū)建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地開發(fā)程度對(duì)地價(jià)的影響，使企業(yè)投資決策具有明確的土地成本核算觀念，按照最佳的優(yōu)勢成本區(qū)位進(jìn)行科學(xué)的和合理的建設(shè)地址選擇。

　　在住宅用地定級(jí)上，要認(rèn)真研究目前城市居民的居住行為，重視城市生活方便程度、文化環(huán)境和生態(tài)景觀環(huán)境對(duì)地價(jià)的影響。認(rèn)真研究城市土地價(jià)格和房地產(chǎn)市場住宅銷售價(jià)格的關(guān)系。使城市住宅用地定級(jí)，不僅是城市土地質(zhì)量的反映，也是城市住宅消費(fèi)水平區(qū)域選擇的體現(xiàn)。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，城市人口規(guī)模擴(kuò)大，不同的城市住宅用地等級(jí)，其住宅的建筑形態(tài)也可能發(fā)生變化，城市住宅用地利用的集約化水平也存在著區(qū)域的差異。一般說來，城市中心地段的住宅，地價(jià)貴，容積率高，建筑質(zhì)量和景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)要求高。而城市邊緣區(qū)，地價(jià)低，容積率可以降低，建筑質(zhì)量和景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)的自由發(fā)揮空間相對(duì)較大。城市住宅的地價(jià)應(yīng)當(dāng)適應(yīng)城市居民階層分化和消費(fèi)需求多樣化的發(fā)展趨勢，并且要為保持城市中心的穩(wěn)定和繁榮做出積極的貢獻(xiàn)。

　　4.城市土地定級(jí)要和基準(zhǔn)地價(jià)的制定相結(jié)合

　　城市土地定級(jí)是城市基準(zhǔn)地價(jià)制定的基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)充分考慮城市土地定級(jí)單元的勻質(zhì)性。城市定級(jí)單元內(nèi)部，其土地利用方向、土地質(zhì)量特征、土地價(jià)格的相似性或者相近性相對(duì)較大;而城市定級(jí)單元之間，則具有明顯的差異性。城市土地定級(jí)與城市地價(jià)具有良好的對(duì)應(yīng)關(guān)系，即土地級(jí)別越高，土地多因素綜合評(píng)價(jià)的得分值也越高，城市土地的區(qū)位條件和土地質(zhì)量也越好，各種類型的土地和房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格也較高。城市基準(zhǔn)地價(jià)按照城市土地定級(jí)來進(jìn)行測算，是對(duì)土地定級(jí)研究的深化。城市土地定級(jí)反映城市土地質(zhì)量和價(jià)格的相對(duì)差異，城市基準(zhǔn)地價(jià)給出城市土地質(zhì)量和價(jià)格的絕對(duì)差異。

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