土地估價師案例分析重點試題分析(三)

　　某國有企業(yè)，因產(chǎn)品市場環(huán)境變化及管理體制落后，現(xiàn)已面臨資不抵債，經(jīng)法院裁定宣告破產(chǎn)，該企業(yè)使用土地為國有劃撥土地，其國有土地使用證登記用途為工業(yè)用地，且存在抵押權(quán)，根據(jù)破產(chǎn)清算組提供的材料及估價人員實際勘察情況，該宗土地位于市中心繁華地段，破產(chǎn)清算組經(jīng)與有關(guān)部門請示協(xié)商后，計劃對其土地使用權(quán)進行拍賣變現(xiàn)后對企業(yè)職工進行安置及債權(quán)人債務處理，擬委托評估公司對破產(chǎn)企業(yè)的工業(yè)用地的土地使用權(quán)進行拍賣底價評估，試問評估公司需向破產(chǎn)清算組提供的基本材料有哪些?如采用市場比較法進行評估，評估公司應調(diào)查收集哪些資料，并簡述其基本評估程序。其變現(xiàn)后土地資產(chǎn)如何處置并詳細說明其處置順序?如XX房地產(chǎn)開發(fā)公司在拍賣過程中最終取得該宗土地的使用權(quán)，鑒于該宗土地位于市中心地段，屬于工業(yè)用地控制區(qū)，根據(jù)XX市最近《城市土地利用規(guī)劃》，該區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)用地區(qū)，XX房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對其進行商業(yè)開發(fā)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司需辦理哪些用地手續(xù)?

　　答案：

　　(1)破產(chǎn)清算組提供的基本材料有：《破產(chǎn)裁定書》、《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》等資料。

　　(2)采用市場比較法時應收集資料有：根據(jù)《國有土地使用證》確定的宗地具體用途及本次評估交易類型等情況，調(diào)查市場交易資料。在熟悉了解市場交易案例的區(qū)域因素及個別因素的基礎上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地價漲幅資料。

　　(3)其估價程序為：

　?、龠x擇市場比較案例;

　?、诖_定比較因素(區(qū)域因素及個別因素);

　?、垡蛩孛枋黾跋鄳谋容^分析;

　?、艽_定比較因素的修正方法及幅度;

　?、葸M行比較因素的最終賦分;求算各比準價格;

　?、薮_定最終價格的求取方法并計算出待估宗地的價格。

　　(4)土地資產(chǎn)變現(xiàn)后的處置為：支付破產(chǎn)費用;進行職工安置補償;進行抵押權(quán)人債務清償，如土地資產(chǎn)仍有剩余，剩余部分應向政府交納出讓金。

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理的用地手續(xù)為：

　　應持拍賣處置有關(guān)文件，到規(guī)劃管理部門提交《規(guī)劃變更申請》，辦理有關(guān)規(guī)劃變更的批復手續(xù)，取得相應的規(guī)劃變更手續(xù)后，到國土部門簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并補交由于土地規(guī)劃用途變更產(chǎn)生的出讓金差價，后辦理土地使用權(quán)有關(guān)變更登記手續(xù)，取得《國有土地使用證》。

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