土地估價(jià)師案例分析重點(diǎn)試題分析(一)

　　一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整)。

　　2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，(來(lái)源：中國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng))投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。

　　解析：解答該類(lèi)試題除需掌握答題技巧外，還要注意以下問(wèn)題：

　　(1)數(shù)據(jù)選用。有時(shí)題目中給出的已知條件較多，應(yīng)試者需從中選取合理的數(shù)據(jù)用于計(jì)算，如收益還原法中，無(wú)論收益還是費(fèi)用均應(yīng)采用客觀(guān)值;成本逼近法中的成本亦應(yīng)采用客觀(guān)成本，除非實(shí)際情況與客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)一致或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)。應(yīng)試者在審題過(guò)程中要能夠做出判斷，清楚什么情況下可以采用實(shí)際值，什么情況下不能采用。

　　(2)參數(shù)選用。利息率、利潤(rùn)率、還原率、稅率等取值也要合理。

　　(3)計(jì)息期、收益年期取值等。如在收益還原法中確定收益年限時(shí)，需將土地的尚可(剩余)使用年限考慮進(jìn)去。

　　(一)審題

　　(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單位地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算出兩種形式的土地價(jià)格。

　　(2)梳理有關(guān)資料。可將題目提供資料分為兩類(lèi)：一是有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料。審查時(shí)需留意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地取得時(shí)間及使用年期，估價(jià)時(shí)點(diǎn)與土地取得時(shí)間是否一致等;二是市場(chǎng)調(diào)查資料。該類(lèi)資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對(duì)象情況是否一致，如土地使用年期等。

　　(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。(來(lái)源：中國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng))對(duì)題目中所提供的市場(chǎng)調(diào)查資料要仔細(xì)審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評(píng)估。

　　2.解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。

　　基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評(píng)估方法;然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn);將以上各項(xiàng)相加得到無(wú)限年期土地成本價(jià)格;將無(wú)限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為49年期價(jià)格;將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。

　　(三)公式與計(jì)算步驟

　　1.適用于該宗地的計(jì)算公式土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn))×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：

　　2.計(jì)算步驟

　　(1)選擇計(jì)算方法根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法

　　(2)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)8×10000÷666.67=120(元/平方米)

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